โอนบ้าน-โอนที่ดินให้ลูก 2567 ใช้เอกสาร มีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

MAIN POINTS 

 

• การโอนบ้านให้ลูก เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่พ่อ-แม่หลายคนคิดไว้ในใจ ขั้นตอนการโอนบ้านหรือที่ดินให้กับลูกมี 2 ประเภท คือลูกที่ชอบด้วยกฏหมาย และลูกที่มิชอบทางกฏหมาย โดยทั้งสองแบบนั้นแตกต่างกันออกไปในเรื่องของค่าใช้จ่าย 

• เรื่องของการโอนบ้านและที่ดินให้ลูก ไม่เหมือนกับการจัดการกับมรดกตกทอด ดังนั้นจำเป็นต้องทำความเข้าใจทั้งในเรื่องของขั้นตอน เอกสาร และค่าใช้จ่าย เพื่อเตรียมตัวให้ถูกต้อง

 

อยากโอนบ้านให้ลูกใช้เอกสารและมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

 

นอกจากการซื้อ-ขายบ้านแล้ว ยังมีในส่วนของการโอนบ้านให้พี่น้อง ญาติ หรือบุตรอีกด้วย โดยขั้นตอนและเอกสารก็จะแตกต่างกันออกไปขึ้นอยู่กับผู้รับ สำหรับในกรณีที่ต้องการโอนบ้านให้กับบุตร ทั้งบุตรที่ชอบและมิชอบทางกฏหมาย วันนี้เอพีพร้อมไขข้อข้องใจ จะโอนบ้านให้ลูกมีขั้นตอน เอกสาร และค่าใช้จ่ายอย่างไรบ้าง ลองอ่านบทความนี้กันเลย

 

‘โอนบ้าน’ ให้ไม่เหมือนมรดกอย่างไร

 

การโอนบ้านหรือที่ดินให้หมายความว่าผู้ให้มีเตนาจะยกทรัพย์สินให้กับผู้รับ ขณะที่ผู้ให้ยังมีชีวิตอยู่ ตรงจุดนี้เองที่จะแตกต่างจากคำว่า ‘มรดก’ เพราะเมื่อเป็นการยกมรดกให้จะเกิดขึ้นหลังจากเจ้าของทรัพย์สินเสียชีวิตไปแล้ว อีกข้อแตกต่างคือผู้ให้สามารถยกบ้านและที่ดิน หรือสิ่งอื่นๆ ให้กับผู้รับโดยที่ไม่จำเป็นต้องมีค่าตอบแทนใดๆ

 

โอนบ้านให้ลูก เสียภาษีน้อยลง

 

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563  เพื่อใช้แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดินที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินประเภทต่างๆ หรือเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ฯลฯ ที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์ยกเว้นภาษี จำเป็นสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่กำหนด การโอนบ้านหรือที่ดินให้กับบุตรและญาติใกล้ชิดจึงเป็นอีกวิธีหนึ่งที่สามารถช่วยกระจายการครอบครองสินทรัพย์ประเภทนี้ และเสียภาษีน้อยลงได้

 

ขั้นตอนและเอกสารในการโอน มีอะไรบ้าง

 

ขั้นตอนการเตรียมเอกสาร สามารถแบ่งได้เป็น 5 รูปแบบ ขึ้นอยู่กับคนที่ไปโอนในวันนั้น

 

• มาโอนพร้อมกันทั้งพ่อและแม่ 

เอกสารในการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายคือ โฉนดที่ดิน, บัตรประชาชนของพ่อและแม่, ทะเบียนบ้านของพ่อและแม่, ใบจดทะเบียนสมรส

•  พ่อหรือแม่มาโอนคนเดียว และฝ่ายใดฝายหนึงไม่มาโอน

สามารถโอนได้แต่ต้องมีเอกสารของอีกฝ่ายมาด้วย คือสำเนาบัตรประชาชนพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง, สำเนาทะเบียนบ้านพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง และหนังสือยินยอมคู่สมรสทำนิติกรรมของผู้ที่ไม่มายื่นเอกสารด้วย

• ลูกไปโอนที่ดินพร้อมกับพ่อแม่

ต้องนำบัตรประชาชนของลูกพร้อมใบทะเบียนบ้านไปด้วย

• ลูกมอบอำนาจให้คนอื่นมาแทน 

ใช้สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของลูกพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง บัตรประชาชนและทำเบียนบ้านของผู้ที่มาทำเรื่องแทน พร้อมใบมอบอำนาจกรมที่ดิน (ท.ด.21) เพื่อเป็นหลักฐานประกอบการโอน

• ศาลหรือคำพิพากษาของศาล หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก

หลักฐานการตายของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก และโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

 

ค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน

 

การโอนบ้านให้ลูกนั้นมีด้วยกันอยู่ 2 แบบ หนึ่งคือลูกที่ชอบทางกฏหมาย และลูกที่มิชอบด้วยกฏหมาย ก็จะมีความแตกต่างกันในเรื่องของค่าใช้จ่าย ส่วนเอกสารและขั้นตอนต่างๆ ไม่แตกต่างกัน

 

• กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

          ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือบุตรที่เกิดระหว่างพ่อแม่จดทะเบียนสมรส เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ตามนี้ 

 

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าพยาน จำนวน 20 บาท
• ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% ของราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

 

• กรณีโอนให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย

         ลูกที่มิชอบด้วยกฏหมายคือบุตรที่เกิดในระหว่างที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 3 อย่าง คือ

 

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน (เท่ากับการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

 

 

5 ขั้นตอนการโอนที่ดินให้บุตร* 

1. หยิบบัตรคิวเพื่อรอตรวจเอกสารกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ หรือหยิบใบคำขอพร้อมแนบเอกสารที่เตรียมมาทั้งหมดตามข้อด้านบน 
2. ส่งคำร้อง ยื่นเอกสารและใบคำขอให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจเช็กความถูกต้องของเอกสารที่เตรียมมา หลังจากตรวจเสร็จเรียบร้อยก็จะให้คิวเพื่อไปดำเนินเรื่องต่อที่ฝ่ายชำนาญงาน
3. การยื่นเรื่องที่ฝ่ายชำนาญงาน จะมีขั้นตอนการลงลายมือชื่อทั้งผู้รับและผู้โอน จากนั้นจะทำการประเมินราคาที่ดิน พร้อมค่าใช้จ่ายต่างๆ เพื่อนำไปชำระที่ฝ่ายการเงินตามขั้นตอนต่อไป 
4. เมื่อชำระเงินที่ฝ่ายการเงินแล้ว ให้นำใบเสร็จไปยื่นที่ฝ่ายชำนาญงาน โดยใบเสร็จสีฟ้าพ่อแม่จะต้องเก็บไว้เป็นหลักฐาน และใบเสร็จสีเหลืองเจ้าหน้าที่จะเป็นผู้เก็บ
5. เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะพิมพ์ข้อมูลสลักหลังโฉนดและยื่นให้ตรวจสอบรายละเอียดและความถูกต้องทั้งหมดอีกครั้ง เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยก็เป็นการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายได้เสร็จสมบูรณ์

 

*ขั้นตอนนี้สำหรับบุตรที่ชอบทางกฏหมาย และพ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่เท่านั้น 

 

ทำความเข้าใจเรื่องโอนบ้านให้ลูก ไม่ยากอย่างที่คิด

เพราะว่าบ้านและที่ดินเป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์สำคัญที่ส่วนใหญ่พ่อแม่อยากจะโอนให้ลูกๆ สำหรับใครที่กำลังศึกษาเรื่องการซื้อ-ขายบ้าน ดังนั้นแล้วอาจต้องทำความเข้าใจเรื่องของการโอนบ้านเข้าไปด้วย เพื่อให้มองเห็นภาพใหญ่ของการเป็นเจ้าของบ้านที่ครอบคลุมมากขึ้น สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านดีๆ สักหลังเพื่อเป็นสินทรัพย์พร้อมส่งต่อให้ลูกในอนาคต สามารถเข้ามาดูโครงการบ้านของเอพีได้ ไม่ว่าจะบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และโครงการอื่นๆ ที่น่าสนใจ พร้อมตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่หลากหลาย 

 

เอพี ไทยแลนด์ เติมเต็มเป้าหมาย ชีวิตดี ๆ ในพื้นที่ความสุขที่เราเลือกเองได้ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยวพื้นที่กว้างขวางเป็นส่วนตัว ทาวน์โฮมหรือบ้านแฝดดีไซน์สวย คอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้าเดินทางง่าย และโฮมออฟฟิศฟังก์ชันเจ๋ง รองรับทุกธุรกิจ ก็เลือกให้ตอบโจทย์ได้เลย เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย

 

 

EMPOWER LIVING อยู่ .. เพื่อทุกความหมายของคุณ