บ้านที่อยู่อาศัยในระยะเวลาหนึ่ง ก็อาจจะมีจำนวนสมาชิกเพิ่มมากขึ้น ทำให้มีความจำเป็นในการขยายพื้นที่ใช้สอย ส่งผลให้ต้องมีการต่อเติม หรือขยับขยายให้มีพื้นที่รองรับกับความต้องการในการใช้งาน แต่การต่อเติมต่างๆ ของบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว หรืออาคารใดๆ ย่อมต้องคำนึงถึงหลักการก่อสร้างที่ถูกต้องตามหลักการก่อสร้างและกฎหมาย รวมถึงความปลอดภัยทั้งตัวผู้พักอาศัย และเพื่อนบ้านด้วย ซึ่งหลายๆ ครั้งที่การต่อเติมบ้านกลายเป็นปัญหาใหญ่ บางคนก็ทะเลาะกับเพื่อนบ้าน บางคนก็โดนปรับ และต้องรื้อถอน เพราะต่อเติมบ้านผิดกฎหมาย ก่อนจะต่อเติมบ้านมาดูกันว่าการต่อเติมบ้านแบบไหนที่ต้องขออนุญาต รวมถึงการต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย และไม่มีปัญหากับเพื่อนบ้านตามมา
ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต
การต่อเติมบ้านบางประเภทจะเป็นการเปลี่ยนแปลงบ้านเพียงเล็กน้อย ไม่สร้างผลกระทบกับน้ำหนัก และความมั่นคงของบ้านมากเท่าไหร่ ทำให้ไม่มีความจำเป็นที่กฎหมายจะบังคับให้ต้องขออนุญาต จึงสามารถทำได้โดยที่ไม่ต้องยื่นขออนุญาตก่อน ซึ่งกรณีการต่อเติมที่ไม่ต้องขออนุญาต มีดังนี้
- การเปลี่ยนโครงสร้างของบ้าน โดยใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิด เหมือนกับแบบเดิมไม่ต้องขออนุญาต เช่น เปลี่ยนเสาไม้เก่า 4 เสา เป็นเสาไม้ใหม่ 4 เสา แต่ยกเว้นการเปลี่ยนโครงสร้างที่ใช้คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง และโครงสร้างเหล็ก จะต้องขออนุญาตเสมอ เพราะมีความเสี่ยงด้านความปลอดภัยสูง
- การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆ ของบ้าน ที่ไม่เป็นโครงสร้างของบ้าน ทำให้เพิ่มน้ำหนักรวมของบ้านไม่เกิน 10% ไม่ต้องขออนุญาต โดยตัวอย่างของส่วนที่ไม่นับเป็นโครงสร้างของบ้าน เช่น ผนัง พื้น และส่วนตกแต่งเพิ่มเติมอื่นๆ ซึ่งหากเปลี่ยนวัสดุเป็นวัสดุที่หนักกว่าเดิม เช่น เปลี่ยนพื้นไม้เป็นพื้นคอนกรีต ก็อาจต้องใช้วิศวะช่วยในการคำนวณน้ำหนักว่าเกิน 10% หรือไม่
- การเปลี่ยนแปลงส่วนประกอบของอาคาร ขนาด หรือรูปทรง ซึ่งเพิ่มน้ำหนักไม่เกิน 10% ไม่ต้องทำการขออนุญาต เช่น การเพิ่ม ลด หรือเปลี่ยนรูปแบบ หน้าต่าง ประตู และฝ้าเพดาน เป็นต้น
- การเพิ่มหรือลดพื้นที่ โดยรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่เพิ่ม-ลดเสา รวมถึงคานใหม่ ก็ไม่ต้องขออนุญาต
- การเพิ่มหรือลดพื้นที่ส่วนของหลังคา ไม่เพิ่ม-ลดเสา หรือคานใหม่ และมีน้ำหนักรวมกันเพิ่มขึ้นไม่เกิน 10% ก็ไม่ต้องขออนุญาต
รวมสิ่งที่ต้องมีก่อนที่จะต่อเติมบ้าน
ก่อนที่จะทำการต่อเติมบ้านได้ ก็จะต้องมีขั้นตอนต่างๆ อย่างการตรวจสอบ และการขออนุญาต รวมถึงการเตรียมความพร้อมที่จะทำให้การต่อเติมบ้านไม่ผิดกฎหมาย และดำเนินได้อย่างสะดวก โดยมีขั้นตอนต่างๆ ดังนี้
มีใบอนุญาตจากเจ้าพนักงาน
การก่อสร้างบางประเภทต้องมีการขออนุญาต ซึ่งออกโดยเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎหมาย โดยการต่อเติมบ้านที่ต้องขออนุญาตก็จะมีดังนี้
- การต่อเติมที่มีความเปลี่ยนแปลงของวัสดุ และขนาดที่แตกต่างไปจากของเดิม
- การเพิ่ม-ลด จำนวนเสา หรือคาน
- การต่อเติมบ้านที่มีพื้นที่ครอบคลุมเกิน 5 เมตร
- การต่อเติมที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของน้ำหนักบ้านที่เพิ่มมากขึ้นจากการคำนวนฐานรับน้ำหนัก
หากมีปัญหาในการขอใบอนุญาตก่อสร้างหรือต่อเติม ก็สามารถปรึกษาสถาปนิกหรือวิศวกรที่เชี่ยวชาญด้านการต่อเติมอาคาร นอกจากนี้ยังสามารถปรึกษากับผู้รับเหมาด้วยว่าการต่อเติมบ้านที่วางแผนไว้ต้องขออนุญาตไหม
มีสถาปนิกและวิศวกรควบคุมการดำเนินการต่อเติม
การต่อเติมบ้านที่ต้องมีการยื่นเอกสารขออนุญาตต่อเจ้าหน้าพนักงานท้องถิ่นนั้นต้องมีรายละเอียดของแบบแปลนที่จะใช้ในการต่อเติมที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบ รวมถึงวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้างด้วย ดังนั้น ในขั้นตอนนี้จึงต้องทำให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามกฎระเบียบ เพื่อที่จะไม่มีการต่อเติมที่จะล้ำสิทธิเพื่อนบ้าน หรือทำความเสียหายกับมูลค่าทรัพย์สินโดยทั่วไป
มีระยะร่น และการเว้นที่ว่างถูกต้องตามกฎหมาย
การต่อเติมบ้านจะมีกฎเกณฑ์เรื่องความห่าง และการเว้นระยะอยู่ เพื่อที่จะไม่ให้อาคารบ้านรุกล้ำเข้าไปในพื้นที่ส่วนกลาง หรือพื้นของคนอื่นเกินไปจนเกิดปัญหาขึ้นได้ โดยความห่างที่ต้องคอยดูไว้ มีดังนี้
- มีขอบเขตของตัวบ้านไม่เกิน 70% ของที่ดิน นับจากชั้นที่มีพื้นที่กว้างสุดในบ้าน
- ระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนนต้องมีอย่างน้อย 3 เมตร
- เว้นที่ว่างระหว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร ส่วนที่ว่างด้านหลัง และด้านข้างต้องเว้นไว้อย่างน้อย 2 เมตร
- บ้านชั้นเดียว หรือบ้านมีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ควรเว้นระยะห่างของช่องเปิด อย่างหน้าต่าง ช่องลม และช่องแสง ให้ห่างจากแนวของเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 2 เมตร ในขณะที่ผนังทึบต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร
มีความยินยอมจากเพื่อนบ้านใกล้เคียง
ก่อนเริ่มโครงการสำคัญใดๆ เช่น การปรับเปลี่ยนผนัง ขยายพื้น หรือหลังคา และต่อเติม-รื้อถอนอาคาร ก็ควรจะติดต่อเพื่อนบ้านรอบข้าง เพื่อป้องกันปัญหาที่จะก่อให้เกิดการถกเถียงกันในภายหน้า และแจ้งเตือนให้ทราบถึงผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้อย่าง เช่น เสียงดัง กลิ่น หรือฝุ่น เป็นต้น
ดังนั้น ก่อนดำเนินการต่อเติมบ้าน ยิ่งในกรณีของบ้านจัดสรร ที่มีเพื่อนบ้านอยู่โดยรอบ เจ้าของบ้านควรพูดคุยขอความยินยอม พร้อมแจ้งวันเวลาให้เพื่อนบ้านได้รับรู้ อธิบายว่าทำไมถึงต้องการสร้างสิ่งใหม่ และขอให้พวกเขาร่วมมือในระหว่างกระบวนการ หากเป็นไปได้ พยายามขอความยินยอมทั้งหมดก่อนที่จะเริ่มทำการต่อเติม เพื่อหลีกเลี่ยงข้อโต้แย้งที่ไม่จำเป็นในภายหลัง โดยเฉพาะการต่อเติมผนังทึบที่ชิดรั้วบ้านด้านข้าง ที่จะต้องมีหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเพื่อนบ้านเท่านั้นจึงจะทำได้
รวมข้อกฎหมายเกี่ยวกับระยะร่น และการเว้นที่ว่างก่อนจะต่อเติมบ้าน
ระยะร่น เป็นระยะห่างของอาคารกับทางสาธารณะ โดยจะเริ่มทำการวัดจากตำแหน่งของทางสาธารณะเข้ามาจนถึงแนวอาคาร ซึ่งการวัดระยะร่นของอาคารประเภทต่างๆ ก็จะมีวิธีการวัดที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการวัดจากเขตถนน หรือวัดจากจุดกึ่งกลางถนน ซึ่งระยะร่นจะต้องเป็นพื้นที่ว่างจากถนนถึงอาคาร โดยไม่นับขอบเขตของที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารนั้นๆ
ระยะห่างระหว่างอาคาร
ระยะห่างระหว่างอาคารนั้นมีอยู่หลายประเภท ซึ่งในเนื้อหาที่จะแสดงต่อไปนี้จะเป็นกรณีที่ใช้กับอาคารชั้นเดียว จนถึงอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร เช่น ต่อเติมบ้าน พื้นที่หลังบ้าน เป็นห้องครัว ห้องซักล้าง หรือระเบียงชั้น 2 ที่จะมีการวัดจากเขตแนวที่ดินกับตัวอาคารเป็นหลัก
ระยะห่างระหว่างผนัง
ระยะห่างระหว่างผนังกับที่ดิน ในกรณีผนังมีช่องเปิด อย่างหน้าต่าง ช่องลม หรือช่องที่แสงสามารถส่องผ่านได้ จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 2 เมตร และในกรณีผนังทึบ จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ยกเว้นเจ้าของพื้นที่ข้างเคียงมีหนังสือยินยอมให้สร้างได้ จึงจะสามารถสร้างชิดเขตแนวที่ดินได้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 50)
ระยะห่างชายคา/กันสาด
สำหรับส่วนชายคา หรือกันสาดจะต้องห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เท่ากันกับกรณีผนังทึบ
ระยะห่างของการต่อเติมระเบียงชั้นบน
การต่อเติมระเบียงชั้นบน ที่สามารถขึ้นไปใช้งานด้านบนได้ จะต้องเว้นระยะจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร เท่ากับกรณีต่อเติมผนังที่มีช่องเปิด
บทลงโทษ และค่าปรับหากทำผิดกฎหมายการต่อเติมบ้าน
ตามกฎพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 และ 39 ทวิ ซึ่งสามารถสรุปให้ง่าย คือ การจะดัดแปลง ต่อเติมอาคาร ต้องแจ้ง และต้องได้รับอนุญาตจากพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ ตามมาตรา 21 พร้อมกับต้องยื่นแบบแปลน รวมถึงชื่อสถาปนิกและวิศวกรที่ควบคุมงานให้เจ้าพนักงานทราบ ตามมาตรา 39 ทวิ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดให้การก่อสร้าง หรือต่อเติมต้องมีระยะห่างระหว่างอาคาร เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย และป้องกันการรบกวนบุคคลในพื้นที่ข้างเคียง โดยที่หากมีการต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือต่อเติมบ้านผิดไปจากแบบแปลนที่ยื่นขอไว้ จะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง หากเจ้าของบ้านถูกร้องเรียน และสืบพบว่ามีการต่อเติมบ้านผิดกฎหมาย จะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
เมื่อเวลาผ่านไป สภาพแวดล้อมรอบบ้าน คนที่อยู่อาศัย และสิ่งของที่ต้องใช้ก็เปลี่ยนไปตามกาลเวลา ดังนั้น การต่อเติมบ้านจึงเป็นเรื่องที่จำเป็นสำหรับหลายคน ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติมบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว หรืออื่นๆ ซึ่งการต่อเติมบ้านบางรูปแบบก็ไม่ต้องขออนุญาต เช่น การเปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง ด้วยวัสดุเดิม น้ำหนักไม่เพิ่มมาก หรือการขยายหลังคาเพียงเล็กน้อยที่ไม่เกินเงื่อนไขที่กำหนดไว้ โดยเมื่อตัดสินใจจะต่อเติมบ้านแล้วก็ควรจะมีผู้เชี่ยวชาญอย่างสถาปนิก และวิศวะมาช่วยดูว่าต้องขออนุญาตหรือไม่ แผนการต่อเติมปลอดภัยหรือเปล่า และมีระยะร่นที่ถูกต้องเหมาะสมหรือไม่ จำเป็นต้องขอใบอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ไหมในการต่อเติมบ้าน ซึ่งหากจำเป็นก็ควรทำให้เรียบร้อยก่อนเริ่มการต่อเติมบ้าน พร้อมทั้งควรพูดคุยตกลงกับเพื่อนบ้านให้ตรงกันว่าจะทำการต่อเติมแบบใด เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดในอนาคต เช่น การล้ำพื้นที่ หรือความรำคาญระหว่างการก่อสร้าง เป็นต้น
ซึ่งหากจำเป็นต้องยื่นขออนุญาตแต่ไม่ทำตามก็จะนำมาซึ่งบทลงโทษที่จะทำให้เกิดปัญหาต่อไปได้ ทั้งในเชิงความเสี่ยงที่จะติดคุก หรือเสียค่าปรับ และความเสี่ยงด้านความปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัย ผู้คนโดยรอบ และทรัพย์สิน ดังนั้น การทำให้การต่อเติมบ้านที่ถูกต้องตามกฎหมายจึงเป็นสิ่งที่สำคัญมาก
