รีเทนชั่นคือ? รีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่นแบบไหนดอกเบี้ยถูกกว่า?

การมีบ้านที่แสนอบอุ่นเป็นของตัวเองสักหลัง เป็นความฝันอันยิ่งใหญ่ของใครหลายๆ คน แต่ถ้าหากไม่มีเงินก้อนใหญ่เพียงพอ ก็จำเป็นจะต้องไปขอสินเชื่อกู้เงินซื้อบ้านจากธนาคารให้ผ่าน ซึ่งส่วนใหญ่จะมีระยะเวลาผ่อนชำระนานเป็นสิบปี และแม้จะมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยคงที่ของธนาคาร แต่ก็มักจะให้เพียงแค่สามปีแรกเท่านั้น หลายคนจึงต้องหาวิธีปรับโครงสร้างหนี้ให้ดอกเบี้ยลดลงอย่างวิธีการรีไฟแนนซ์ แต่รู้หรือไม่ว่ายังมีวิธีที่เรียกว่าการรีเทนชั่นบ้านอีกด้วยที่ช่วยเรื่องดอกเบี้ยบ้านได้ โดยสามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายได้ไม่แพ้กันเลย ในบทความนี้จะมาไขข้อสงสัยกันว่า รีเทนชั่นคืออะไร ต้องทำอย่างไรบ้าง และรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่นแบบไหนจะดีกว่ากันแน่

 

รีเทนชั่นคืออะไร

รีเทนชั่น คือ การเจรจาต่อรองขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิมที่ได้เคยทำเรื่องกู้ยืมไว้ โดยสามารถทำได้หลังจากผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้ว เรียกว่าเป็นทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าในส่วนของดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารได้นั่นเอง

การรีเทนชั่นบ้านทำอย่างไร

หลังจากทำการผ่อนบ้านในอัตราดอกเบี้ยคงที่มาจนครบ 3 ปีแล้ว ดอกเบี้ยอาจขยับขึ้นเป็นอัตราที่แพงกว่าเดิม มาถึงตรงนี้หลายคนอาจจะอยากทำการรีเทนชั่นบ้าน และอาจจะมีคำถามว่าแล้วจะมีขั้นตอนยุ่งยากหรือไม่ บอกเลยว่าไม่ยากอย่างที่คิด ไม่ต้องเตรียมเอกสารเยอะแยะให้วุ่นวาย มีเพียงขั้นตอนไม่กี่ขั้นตอน ดังนี้

 

• เตรียมเอกสารสำคัญบางรายการ ได้แก่ สัญญาเงินกู้ ทะเบียนบ้าน และสำเนาบัตรประชาชน
• เข้าไปทำเรื่องเจรจาต่อรองขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ กับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ได้ทำการผ่อนชำระค่าบ้านอยู่
• รอผลการพิจารณาอนุมัติ ซึ่งมักจะไม่นาน
• อาจจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเล็กน้อย ประมาณ 1-2% ของวงเงินกู้

 

รีเทนชั่นใช้เอกสารอะไรบ้าง

รีเทนชั่นนั้นไม่ต้องใช้เอกสารมากมายอะไรเลย เนื่องจากเป็นการขอลดดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิม แปลว่าธนาคารนั้นๆ มีเอกสารและข้อมูลต่างๆ ตั้งแต่ตอนขอกู้ครั้งแรกอยู่แล้ว รวมถึงประวัติการผ่อนชำระในแต่ละเดือนของผู้กู้ ดังนั้น การดำเนินการรีเทนชั่นจึงใช้เอกสารเพียงไม่กี่อย่าง ดังนี้

 

• สัญญาเงินกู้ คือ สัญญาในการกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคารนั้นๆ 
• ทะเบียนบ้าน และสำเนา ของผู้กู้
• บัตรประชาชน และสำเนา ของผู้กู้

รีเทนชั่นใช้เวลาเท่าไหร่

ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัตินั้นจะแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร แต่โดยปกติแล้วใช้ระยะเวลาเพียงสั้นๆ เท่านั้น นับว่าเป็นอีกจุดเด่นหนึ่งของรีเทนชั่นเลย 

 

หลังจากยื่นเอกสารต่างๆ เรียบร้อยแล้ว ธนาคารบางแห่งใช้เวลาเพียงแค่ประมาณ 7 วันทำการเท่านั้น ก็สามารถทราบผลได้แล้ว

 

ค่ารีเทนชั่นคืออะไร และเท่าไหร่บ้าง

ค่ารีเทนชั่น คือ ค่าธรรมเนียมที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินเรียกเก็บจากการดำเนินการรีเทนชั่น โดยทั่วไปจะมีค่าธรรมเนียมไม่สูงมากนัก ประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้เต็ม หรือวงเงินที่เหลืออยู่ ตามแต่ธนาคารจะกำหนด

ตัวอย่างการคำนวณค่ารีเทนชั่น

สมมติว่า ยอดวงเงินกู้ในการไปขอรีเทนชั่นอยู่ที่ 1 ล้านบาท และค่ารีเทนชั่นเท่ากับ 1.25%

จะต้องเสียค่ารีเทนชั่น = ( 1,000,000 x 1.25 ) ÷ 100 = 12,500 บาท

รีเทนชั่น ทำได้กี่ครั้ง

ถ้าหากผู้กู้มีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ไม่เคยชำระล่าช้า ตามปกติแล้วธนาคารอาจพิจารณาให้สามารถทำการรีเทนชั่นได้ทุก 3 ปีเลยทีเดียว โดยต้องเข้าไปติดต่อธนาคารหรือสถาบันการเงินตามขั้นตอนที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้น แต่หากว่าวงเงินเหลือต่ำกว่า 1,000,000 บาท ในบางกรณีอาจจะขอรีเทนชั่นไม่ได้ แนะนำให้ติดต่อสอบถามเงื่อนไขกับทางธนาคารเพิ่มเติม

 

เปรียบเทียบข้อดีข้อเสียกันชัดๆ รีเทนชั่น กับรีไฟแนนซ์ ต่างกันอย่างไร

ได้รู้กันไปแล้วว่ารีเทนชั่นคือการเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารที่ได้กู้ซื้อบ้านไว้ ส่วนการรีไฟแนนซ์บ้านนั้น หลายคนอาจจะเคยได้ยินมาบ้างแล้ว รีไฟแนนซ์ก็คืออีกทางเลือกหนึ่งในการลดดอกเบี้ยเงินกู้หลังจากผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้วเช่นกัน แต่การรีไฟแนนซ์เป็นการนำบ้านที่กำลังผ่อนชำระอยู่มาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อขอสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงกับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ แล้วทำการปิดหนี้ที่มีอยู่กับธนาคารเดิม โดยทั้งสองอย่างนี้ก็มีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันไป ดังนี้

 

รีเทนชั่น (Retention) มีข้อดีอยู่หลายประการ ได้แก่ ทำกับธนาคารเดิมจึงค่อนข้างสะดวก เตรียมเอกสารเพียงไม่กี่รายการ รออนุมัติเร็ว อาจใช้เวลาเพียงประมาณ 7 วันทำการ เสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้ ส่วนข้อเสีย คือ ขอลดอัตราดอกเบี้ยได้ไม่มาก ส่วนใหญ่อยู่ที่ 0.25-0.50%

รีไฟแนนซ์ (Refinance) ข้อดีหลัก คือ สามารถเปรียบเทียบเลือกธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยที่ดีที่สุดได้ ส่วนข้อเสียนั้น จำเป็นต้องเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมด รออนุมัตินานประมาณ 2-3 สัปดาห์ (เท่ากับการขอกู้ใหม่) มีค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายหลายรายการ อาทิ ค่าการจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ ค่าจดจำนอง ค่าประเมินราคาหลักประกัน ค่าอากรแสตมป์ ค่าประกันอัคคีภัย

รีไฟแนนซ์ กับรีเทนชั่น เลือกแบบไหนดีกว่า

รีไฟแนนซ์ กับ รีเทนชั่นนั้นเป็นการลดดอกเบี้ยเงินกู้เหมือนกันทั้งคู่ การที่จะเลือกแบบไหนให้เหมาะสมและคุ้มค่าที่สุด ต้องพิจารณาจากยอดเงินกู้และความต้องการของผู้กู้เอง อย่างการรีไฟแนนซ์อาจจะเหมาะกับคนที่เหลือยอดผ่อนชำระหนึ่งล้านบาทขึ้นไป หรือมีแผนอยากจะกู้เงินรีโนเวทบ้าน เพราะการรีไฟแนนซ์ต้องเตรียมเอกสารเยอะและมีค่าใช้จ่ายหลายอย่างทีเดียว ถ้าหากยอดเงินไม่เยอะมากก็อาจไม่คุ้มกับค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ต้องเสียไป 

 

ส่วนรีเทนชั่นนั้นอาจจะเหมาะกับยอดเงินกู้เหลือต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท หรือผ่อนมานานหลายปีจนใกล้จะหมดแล้ว ถึงแม้การรีเทนชั่นจะลดดอกเบี้ยลงไปไม่ได้มากนัก แต่เมื่อแลกกับความสะดวกและค่าธรรมเนียมที่น้อยกว่า ก็ถือว่าคุ้มใช้ได้เลย

 

รีวิว รีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารต่างๆ

อัตราดอกเบี้ยในการรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์บ้านนั้น แต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน และสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอด รวมถึงธนาคารจะต้องพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ร่วมด้วย จึงไม่สามารถบอกได้แน่ชัดว่าธนาคารไหนมีอัตราดอกเบี้ยที่เท่าไร แต่มาดูข้อมูลย้อนหลังกันหน่อยดีกว่าว่าธนาคารต่างๆ มีแนวโน้มค่าเฉลี่ยของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรีไฟแนนซ์เป็นเท่าไรกันบ้าง (ข้อมูลเดือนพฤศจิกายน 2565)

 

• ธนาคารกสิกรไทย (Kbank)

สำหรับสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ของธนาคารกสิกรไทย ดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรก อ้างอิงตามอัตราของเดือนกันยายน 2565 แล้วอาจจะคงที่อยู่ที่ 5.97%

• ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB)

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกที่ต่ำที่สุดของธนาคารไทยพาณิชย์นั้นจะอยู่ที่ 4.90% สำหรับเงื่อนไขว่าต้องทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อมากกว่า 70% ของวงเงินกู้ แต่ถ้าหากไม่ทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดจะอยู่ที่ 5.15%

•  ธนาคารกรุงเทพ (BBL)

ธนาคารกรุงเทพ เฉพาะวงเงินอนุมัติตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป กรณีหลักทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยในกลุ่มโครงการที่มีข้อตกลงกับธนาคาร อ้างอิงจากเดือนมิถุนายน 2565 อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดจะอยู่ที่ 2.78% ซึ่งจะได้อัตราดอกเบี้ยดีกว่าหลักทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยทั่วไป

•  ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (G H Bank)

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดอยู่ที่ 2.50% แต่เป็นประเภทที่มีเงื่อนไขว่าต้องมีวงเงินกู้ตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับลูกค้ารายย่อยทั่วไปจะมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุดสูงขึ้นมาอีกเล็กน้อย คืออยู่ที่ 2.93%

• ธนาคารกรุงไทย (KTB)

ธนาคารกรุงไทย จะมีรูปแบบของสินเชื่อแบ่งเป็น 2 ประเภทหลักๆ คือ แบบทำประกัน และ แบบไม่ทำประกัน ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดอยู่ที่ 2.60% และ 2.70% ตามลำดับ จะเห็นได้ว่าแบบที่ทำประกันจะได้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าด้วย ถ้าหากสนใจอยากจะทำประกันอยู่แล้ว ธนาคารนี้ก็น่าสนใจทีเดียว

• ธนาคารทหารไทยธนชาต (TTB)

อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าที่รับเงินเดือนผ่านบัญชี TTB Payroll กับลูกค้าทั่วไปที่ไม่ได้รับจะแตกต่างกัน รวมถึงมีกรณีสมัครผลิตภัณฑ์เสริมอีกด้วย โดยอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดจะเป็นกรณีรับเงินเดือนผ่านบัญชี TTB Payroll และสมัครพร้อมผลิตภัณฑ์เสริม 3 ประเภท โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดอยู่ที่ 2.84% สินเชื่อของธนาคารทหารไทยธนชาตนั้น เรียกได้ว่าใครที่ได้รับเงินเดือนผ่านบัญชี TTB Payroll อยู่แล้ว ก็น่าสนใจไม่น้อยเลย

•  ธนาคารกรุงศรีอยุธยา (BAY)

กรณีสินเชื่อบ้านกรุงศรีรีไฟแนนซ์ สำหรับหลักประกันประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ห้องชุดพักอาศัย ราคาตั้งแต่ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป จะได้รับอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดและดีที่สุดอยู่ที่ 2.88%

•  ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH Bank)

สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ของธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สำหรับผู้ที่มีรายได้ตั้งแต่ 75,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดอยู่ที่ 2.69% แต่ถ้าหากมีรายได้น้อยกว่านั้น ธนาคารก็มีสินเชื่อสำหรับผู้ที่มีรายได้ตั้งแต่ 20,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดอยู่ที่ 2.79%

 

ข้อมูลข้างต้นนี้ เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ควรสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมจากธนาคารต่างๆ ที่สนใจและนำมาเปรียบเทียบด้วยตนเอง เนื่องจากธนาคารมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันไปในแต่ละกรณี อีกทั้งธนาคารยังต้องพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้ และประวัติการผ่อนชำระที่ผ่านมาร่วมด้วย

 

การรีเทนชั่น คือ การขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิมที่ได้กู้ซื้อบ้านไว้ หลังจากผ่อนชำระไปแล้วครบ 3 ปี ซึ่งถือว่าทำได้ไม่ยากเลย เพียงแค่ไปที่ธนาคารพร้อมกับเอกสารสัญญาเงินกู้ ทะเบียนบ้าน และบัตรประชาชน รอผลการพิจารณาก็ไม่นาน แถมค่ารีเทนชั่นก็ไม่สูง ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมยิบย่อยอื่นๆ มากมาย แต่ไม่ว่าจะทำการรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ ผู้กู้จำเป็นต้องสอบถามอัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขต่างๆ ที่ธนาคาร และเลือกวิธีที่คุ้มค่าที่สุด เนื่องจากข้อมูลเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา