บอกได้เลยว่า Yield เป็นอีกหนึ่งตัวแปรในระบบเศรษฐกิจที่สำคัญไม่แพ้ตัวแปรอื่นๆ อย่าง เงินเฟ้อ ค่าเงิน ดอกเบี้ย GDP ฯลฯ นักลงทุนมือใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่สนามการลงทุนจึงน่าจะเคยเห็นเรื่องของ Yield ผ่านตากันมาบ้าง แต่อาจยังมีข้อสงสัยว่า Yield คืออะไร ทำไมคนที่เริ่มต้นลงทุนต้องรู้ บทความนี้ได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับ Yield มาไขข้อสงสัยกัน
ทำความรู้จักกับ Yield อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน
Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ ในช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งมีชื่อเรียกต่างกันไปตามประเภทสินทรัพย์ที่ลงทุน อาทิ
- หุ้น ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ปันผล
- ตราสารหนี้ ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ดอกเบี้ย
- อสังหาริมทรัพย์ ให้ผลตอบแทนที่เรียกว่า ค่าเช่า
ผลตอบแทนในที่นี้อาจหมายถึง ผลตอบแทนที่รู้ว่าจะได้ หรือผลตอบแทนที่คาดการณ์ว่าจะได้ ขึ้นอยู่กับความผันผวนของหลักทรัพย์ที่ลงทุน โดย Yield มักแสดงผลเป็นร้อยละ (%) ต่อปีตามจำนวนเงินที่ลงทุน มูลค่าตลาดปัจจุบัน หรือมูลค่าที่ตราไว้ของหลักทรัพย์
ทั้งนี้ สามารถใช้ Yield คาดการณ์แนวโน้มของเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยในอนาคตได้ อาทิ ในช่วงที่อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรปรับตัวขึ้นมาก ก็อาจชี้ให้เห็นถึงเงินเฟ้อ และแนวโน้มที่ธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นเช่นกัน
ประเภทของอัตราผลตอบแทนที่สำคัญ
Yield มีหลากหลายประเภท แตกต่างกันไปตามการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะเวลาต่างๆ ประเภทที่สำคัญ ได้แก่ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน และอัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน
อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน (Current Yield)
Current Yield หรือ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างง่าย คำนวณจากผลตอบแทนต่อปีที่ได้รับ เทียบกับราคาในตลาด หรือเทียบกับต้นทุน พูดให้ง่ายขึ้น คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับจากดอกเบี้ยต่อปี โดยสามารถคำนวณได้จากสูตร
อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน = ผลตอบแทน (อาทิ ดอกเบี้ยที่ระบุบนตั๋วตราสารหนี้) ÷ ราคาตลาด
อัตราผลตอบแทนประเภทนี้จะไม่คำนึงถึงมูลค่ากระแสเงินสด ส่วนต่างราคา (Capital Gain or Loss) หรือผลตอบแทนอื่นๆ ที่อาจงอกเงยจากการนำดอกเบี้ยไปลงทุนต่อ (Reinvestment)
อัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน (Yield to Maturity)
Yield to Maturity หรือ อัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน คือ อัตราผลตอบแทนที่นับตั้งแต่วันซื้อ ถึงวันที่ครบกำหนดไถ่ถอน พูดให้ง่ายขึ้น คือ ผลตอบแทนที่จะได้รับหรือคาดการณ์ว่าจะได้รับเมื่อถือสินทรัพย์จนครบอายุ เป็นอัตราผลตอบแทนที่นิยมใช้ที่สุดในตลาด โดยสูตรคำนวณแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของสินทรัพย์ที่ถือ
Rental Yield อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้
พูดถึงภาพรวมสำหรับคำถาม Yield คืออะไร ไปแล้ว มาดู Yield ในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกันบ้างดีกว่า Yield ของผู้ที่ลงทุนในอหังสาริมทรัพย์ก็คือการปล่อยอหังสาริมทรัพย์ให้เช่านั่นเอง โดยสามารถแบ่งอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) และอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield)
- อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เองโดยไม่ได้กู้ธนาคาร อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้
Gross Rental Yield (%) = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี ÷ ราคาคอนโด) x 100
ตัวอย่าง เช่น ลงทุนซื้อคอนโดในราคา 2,000,000 บาท เพื่อนำมาปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน
ดังนั้น จะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 9 % ตามหลักการคำนวณด้านล่าง
Gross Rental Yield (%) = [ ( 15,000 x 12 ) ÷ 2,000,000 ] x 100 = 9%
- อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าบำรุงรักษาอื่นๆ อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้
Net Rental Yield (%) = [ ( ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี - ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี ) ÷ ราคาคอนโด ] x 100
ตัวอย่าง เช่น ลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2,000,000 บาท เพื่อนำมาปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน
ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายจ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 1,250 บาท ซึ่งเท่ากับปีละ 15,000 บาท และเสียค่านายหน้าหาผู้เช่าตอนแรกเข้า 15,000 บาท ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 7.5% ตามหลักการคำนวณด้านล่าง
Net Rental Yield (%) = [ ( 15,000 x 12 ) - ( 15,000 + 15,000 ) ] ÷ 2,000,000 x 100 = 7.5%
- อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield) คือ เป็นลักษณะการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่เหมาะกับนักลงทุนที่กู้สินเชื่อธนาคารเพื่อนำมาซื้ออาคารหรือคอนโดสำหรับปล่อยเช่า ทำให้มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อาทิ ค่าผ่อนจ่าย ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง โดยอัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตร
Cash on Cash Rental Yield (%) = [(ค่าเช่าตลอดปี - ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี) ÷ เงินลงทุน] x 100
ตัวอย่าง เช่น ลงทุนกู้สินเชื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2,000,000 บาท เงินดาวน์ 300,000 บาท ผ่อนธนาคารเดือนละ 20,000 บาท ตกแต่งและติดตั้งอินเทอร์เน็ต 1,000,000 บาท และเสียค่าส่วนกลางปีละ 15,000 บาท ปล่อยให้เช่าเดือนละ 25,000 บาท
ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 3.4% ตามหลักการคำนวณด้านล่าง
Cash on Cash Rental Yield (%) = ( 25,000 x 12 ) - [ ( 20,000 x 12 ) + 15,000 ) ] ÷ 1,300,000 ) x 100 = 3.4%
จากข้อมูลที่อ่านกันไป จะเห็นอะไรได้มากขึ้นว่า Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีความแตกต่างกันไปตามปัจจัยต่างๆ เช่น ราคาตัวอสังหาริมทรัพย์ ดอกเบี้ยสินเชื่อในกรณีกู้ธนาคาร ค่าตกแต่ง ค่าเช่าที่กำหนด ทำเล ฯลฯ ดังนั้น การเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้ถูกจึงเป็นจุดสำคัญที่จะทำให้นักลงทุนได้อัตราผลตอบแทนที่คุ้มค่า
วิธีการคำนวณเพื่อหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ทั่วไป
สำหรับวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนหรือ Yield ในสินทรัพย์ทั่วไป เบื้องต้นสามารถคำนวณได้จากสูตร
Yield (%) = (ผลตอบแทนที่ได้ ÷ ราคาของทรัพย์สิน) x 100
ยกตัวอย่าง ลงทุนในหุ้น 2,000,000 บาท ได้รับปันผลปีละ 30,000 บาท ดังนั้นจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Yield อยู่ที่ 1.5% จากสูตรคำนวณดังต่อไปนี้
Yield (%) = ( 30,000 ÷ 2,000,000 ) x 100 = 1.5 %
Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไรจึงจะคุ้มต่อการลงทุน
ในการลงทุนนั้น ยิ่งเปอร์เซ็นต์ของ Yield มาก ก็ยิ่งมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นตาม และชี้ถึงความเสี่ยงที่ลดลง แต่ต้องระวังด้วยว่า บางครั้งเปอร์เซ็นต์ที่สูงก็อาจมาจากมูลค่าของหลักทรัพย์ที่ลดลง ทำให้เมื่อนำไปแทนค่าในสูตรแล้วได้เปอร์เซ็นต์สูง แต่ผลตอบแทนที่ได้จริงไม่ได้สูงตาม ทั้งนี้ ควรเลือกการลงทุนที่มีเปอร์เซ็นต์สูงกว่าดอกเบี้ย
สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรมี Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนขั้นต่ำอยู่ที่ 6-8% ต่อปี จึงจะถือว่าคุ้มค่าแก่การลงทุน ทั้งนี้ หากนักลงทุนกู้สินเชื่อธนาคารมาเพื่อลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ก็จำต้องคำนึงถึงดอกเบี้ยของธนาคารด้วย โดยควรได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยธนาคาร 2%
นักลงทุนมือใหม่คงได้คำตอบกันไปแล้วว่า Yield คืออะไร ซึ่งจริงๆ แล้ว Yield เป็นชื่อเรียกผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ และนับว่าเป็นตัวแปรสำคัญที่นักลงทุนควรให้ความสำคัญไม่แพ้ตัวแปรทางเศรษฐกิจอื่นๆ ดังนั้น การศึกษาข้อมูลและคำนวณ Yield ประเภทต่างๆ ก่อนตัดสินใจลงทุนจะช่วยให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนที่ดีได้ รู้ครบทุกรายละเอียดแบบนี้แล้ว ก็เริ่มสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมทำเลทอง ราคางาม เอาไว้วางแผนลงทุนเพิ่มความมั่นคงทางการเงินกันได้เลย
