MAIN POINT
- ทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA คือ สินทรัพย์ที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามสัญญา เป็นทรัพย์สินที่ลูกหนี้นำมาเป็นหลักประกันในการกู้เงิน ก่อนที่ธนาคารจะนำมาขายทอดตลาด เพื่อให้ได้เงินกลับมาชำระหนี้
- ก่อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย NPA ควรศึกษาข้อมูล เปรียบเทียบราคาในท้องตลาด ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ รวมทั้งคำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม และพิจารณาความคุ้มค่าให้รอบคอบก่อนเสมอ
ทรัพย์สินรอการขาย NPA คืออะไร มีข้อควรระวังอะไรก่อนซื้อ
ทรัพย์สินรอการขายทอดตลาด หรือ NPA เป็นสินทรัพย์ที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามสัญญาและนำมาขายในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด บทความนี้ AP Thai จะพามาดูกันว่า NPA มีจุดเด่นอะไร พร้อมข้อควรระวังและเรื่องสำคัญที่ควรรู้ ก่อนทำการซื้อทรัพย์สินรอการขาย NPA มาฝากกัน
ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) คืออะไร?
ทรัพย์สินรอการขาย (Non-Performing Asset: NPA) คือ สินทรัพย์ที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามสัญญา เป็นทรัพย์สินที่ลูกหนี้นำมาเป็นหลักประกันในการกู้เงิน ก่อนที่ธนาคารจะนำมาขายทอดตลาดเพื่อให้ได้เงินกลับมาชำระหนี้ มักเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ ที่ดิน เป็นต้น โดยมีราคาถูกกว่าท้องตลาด 10-30% หรือขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและสภาพทรัพย์สินนั้น ๆ
จุดเด่นของทรัพย์สินรอการขาย NPA ทำไมถึงน่าซื้อ?
1. มีทรัพย์สินให้เลือกหลากหลายรูปแบบ
ทรัพย์สินรอการขาย NPA มีให้เลือกหลากหลายรูปแบบ โดยมักเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ หรือที่ดิน รวมถึงมีช่องทางการขายสินทรัพย์ที่หลากหลาย เช่น ธนาคารและสถาบันการเงิน, ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์, เว็บไซต์รวมข้อมูลทรัพย์สินรอการขาย, กรมบังคดี หรือตามงานมหกรรมขายทรัพย์สิน NPA เป็นต้น เพื่อให้ผู้ที่สนใจสามารถเลือกสรรให้เหมาะสมกับความต้องการของตัวเอง
2. ได้ราคาต่ำกว่าท้องตลาด
เนื่องจากทรัพย์สินรอการขาย NPA มาจากที่เจ้าของเดิมไม่สามารถผ่อนชำระหนี้กับธนาคารต่อได้ จึงเป็นทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing Asset) ธนาคารจึงต้องการขายออกให้เร็วที่สุด เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย เช่น ค่าดูแลรักษาและภาษี รวมถึงส่วนใหญ่บ้าน NPA อาจถูกปล่อยทิ้งไว้เป็นเวลานาน หรือถูกเจ้าของเดิมละเลย ทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการซ่อมแซม ดังนั้น เมื่อธนาคารยึดมาแล้ว จึงตั้งราคาต่ำกว่าตลาด เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ
3. ได้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากธนาคาร
สำหรับการกู้ซื้อทรัพย์สินรอการขาย NPA สามารถขอสินเชื่อกับธนาคารเจ้าของทรัพย์สินได้โดยตรง ทำให้สะดวกรวดเร็วมากขึ้น อีกทั้งยังอนุมัติง่ายและมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ รวมถึงธนาคารอาจมีสิทธิพิเศษหรือโปรโมชันอื่น ๆ เพิ่มเติม เพื่อให้สามารถขายทรัพย์สินออกไปได้ไว และนำเงินมาชำระหนี้ได้เร็วที่สุด
4. มีการตกแต่งแล้ว พร้อมเข้าอยู่ได้
หากเป็นทรัพย์สิน NPA ที่เจ้าของเดิมอยู่อาศัยมาในระยะเวลาไม่นาน มักคงอยู่ในสภาพที่ดีและยังมาพร้อมการตกแต่งที่เรียบร้อยแล้ว ทำให้ช่วยประหยัดค่าเฟอร์นิเจอร์หรือค่าตกแต่งอื่น ๆ เพิ่มเติม พร้อมให้สามารถย้ายเข้ามาอยู่ได้ทันที
5. ทำเลดี ตอบโจทย์การอยู่อาศัย
ทรัพย์สินรอการขาย NPA มักตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เนื่องจากเคยเป็นทรัพย์สินที่ผ่านการเลือกสรรจากผู้อยู่อาศัยหรือผู้ลงทุนมาก่อน จึงอยู่ในพื้นที่ทำเลดี ใกล้เมือง หรือในย่านที่มีความสะดวกสบายสูง การเลือกลงทุนในทรัพย์ประเภทนี้จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลเด่น ในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น
6. เหมาะกับการลงทุนเพื่อไปทำกำไรต่อ
สำหรับผู้ที่มองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าหรือขาย แต่มีงบประมาณจำกัด ทรัพย์สินรอการขาย NPA นับเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ หากเลือกทำเลที่ดีและเป็นที่ต้องการของตลาด ก็สามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า และเพิ่มโอกาสในการทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หาทรัพย์สินรอการขาย NPA ได้จากที่ไหนบ้าง?
1. ธนาคารและสถาบันการเงิน
ธนาคารและสถาบันการเงินมักรวบรวมทรัพย์สินรอการขาย NPA ของธนาคารตัวเองเอาไว้ ผู้ที่สนใจสามารถค้นหาอสังหาริมทรัพย์ และติดตามได้จากเว็บไซต์ของธนาคารต่าง ๆ โดยตรง อาทิ
- ธนาคารกสิกรไทย https://www.kasikornbank.com/th/propertyforsale
- ธนาคารออมสิน https://npa-assets.gsb.or.th/asset/npa/all
- ธนาคารกรุงไทย https://npa.krungthai.com/
- ธนาคารไทยพาณิชย์ https://asset.home.scb/project
- ธนาคารกรุงเทพ https://www.bangkokbank.com/th-TH/Property-For-Sale
- ธนาคารอาคารสงเคราะห์ https://www.ghbhomecenter.com/
- ธนาคารกรุงศรีอยุธยา https://www.krungsriproperty.com/home
- ธนาคารทหารไทยธนชาต https://property.pamco.co.th/
- ธนาคารอิสลาม https://iam-asset.co.th/th/property-for-sale
- ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย https://www.cimbthai.com/th/personal/properties-for-sale
- ธนาคารเกียรตินาคินภัทร https://property.kkpfg.com/th/home
- ธนาคารยูโอบี https://ereport.uob.co.th/uobproperties/homeAction.do
2. ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
การหาซื้อทรัพย์สินรอการขาย NPA สามารถติดต่อกับตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ทั้งตัวแทนจากธนาคารและสถาบันการเงิน บริษัทบริหารสินทรัพย์ และตัวแทนจากแพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ที่พร้อมให้ข้อมูลและบริการอย่างครบวงจร
3. เว็บไซต์รวมข้อมูลทรัพย์สิน NPA
เว็บไซต์ที่รวบรวมข้อมูลทรัพย์สินรอการขาย NPA หลากหลายรูปแบบ อาทิ บ้านหลุดจำนองจากธนาคารและบริษัทบริหารสินทรัพย์ สามารถกำหนดเงื่อนไขในการค้นหาตามความต้องการได้อย่างสะดวกสบาย
ตัวอย่างเว็บไซต์ที่รวบรวมข้อมูลทรัพย์สิน NPA
- BAM โดยบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ ที่รวบรวมสินทรัพย์ขายทอดตลาด
- SAM โดยบริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท ที่รวมสินทรัพย์ NPA หลากหลายประเภท
https://www.sam.or.th/site/npa/
- Baania เว็บไซต์รวบรวมสินทรัพย์รอการขายและบ้านหลุดจำนอง
- ตลาดนัดบ้านมือสอง รวมอสังหาริมทรัพย์มือสองจากสถาบันการเงินและหน่วยงานรัฐ
- ทรัพย์ดี แหล่งค้นหาอสังหาริมทรัพย์มือสองครบวงจรจากทั่วประเทศ
4. งานมหกรรมขายทรัพย์สิน NPA
งานมหกรรมขายทรัพย์สิน NPA ที่จัดโดยธนาคารและสถาบันการเงินต่าง ๆ เป็นอีกหนึ่งช่องทางสำหรับคนที่กำลังมองหาทรัพย์สิน NPA ที่ถูกใจ ถือเป็นแหล่งรวบรวมทรัพย์สินมือสอง ทำเลดี ราคาเป็นมิตร เอาไว้ในงานเดียว ซึ่งมีให้เลือกหลากหลายรูปแบบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ คอนโด อาคารพาณิชย์ สำนักงาน โรงงาน โกดัง ที่ดิน และอื่น ๆ โดยมักมีโปรโมชันลดราคาพิเศษภายในงานอีกด้วย
5. กรมบังคับคดี
เบื้องต้นการบังคับคดีจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล กล่าวคือลูกหนี้ไม่สามารถหาเงินมาใช้หนี้ตามคำสั่งศาลได้ภายใน 30 วัน จึงจะเริ่มเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี และยึดทรัพย์สินขายทอดตลาด
กรมบังคับคดีจึงมีหน้าที่นำสินทรัพย์นั้นออกประมูลขายตามคำตัดสินของศาล เพื่อจ่ายชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้ โดยมีอายุความ 10 ปี จึงมักมีราคาเปิดประมูลที่ต่ำกว่าราคาบ้านที่ขายในท้องตลาดมากพอสมควร
กรมบังคับคดีจึงถือเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจสำหรับคนที่มองหาสินทรัพย์ขายทอดตลาด หรือที่อยู่อาศัยมือสอง ทำเลดี ราคาเป็นมิตร โดยสามารถค้นหาทรัพย์ขายทอดตลาด ได้ที่เว็บไซต์เว็บไซต์ค้นหาทรัพย์ประกาศขายทอดตลาด กรมบังคับคดี https://asset.led.go.th/newbidreg/ และบนแอปพลิเคชัน LED Property Plus โดยสามารถสอบถามเงื่อนไขการประมูลบ้าน ได้ที่สายด่วนกรมบังคับคดี โทร. 1111 ต่อ 79
ข้อควรระวังก่อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย NPA
1. ควรตรวจสอบสภาพทรัพย์สินจริงก่อน
เนื่องจากทรัพย์สิน NPA ผ่านการอยู่อาศัยมาก่อน ดังนั้นนอกจากดูสถานที่ในภาพถ่ายแล้ว ควรไปตรวจเช็ก ณ สถานที่จริง ว่าบรรยากาศสภาพบ้านตรงกับความต้องการของเราหรือไม่ รวมถึงอาจติดต่อผู้รับเหมาหรือผู้เชี่ยวชาญไปด้วย ให้ช่วยตรวจดูโครงสร้างและระบบสำคัญต่าง ๆ เพื่อประเมินค่าซ่อมแซมเบื้องต้น และประกอบการตัดสินใจได้อย่างแม่นยำมากขึ้น
2. ควรเปรียบเทียบราคากับทรัพย์สินในท้องตลาด
ก่อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย ควรศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบราคากับทรัพย์สินในท้องตลาดเบื้องต้นก่อน เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจ โดยส่วนใหญ่จุดเด่นของทรัพย์สินรอการขายมักมีราคาต่ำกว่าในท้องตลาด เพราะมีสถานะหลุดจำนองหรือผ่านการอยู่อาศัยมาแล้ว
3. ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ รวมถึงภาระผูกพันหรือข้อพิพาท
ดูเอกสารสัญญาหรือข้อตกลงทุกอย่างที่เรามีส่วนได้ส่วนเสีย รวมถึงเช็กให้ดีว่าเจ้าของเดิมได้ย้ายออกจากบ้านเรียบร้อยแล้ว เพราะหากเจ้าของเดิมยังคงอาศัยอยู่ในบ้าน และบ้านมีลักษณะปิดเอาไว้ เราอาจมีความผิดฐานผู้บุกรุกได้ และต้องทำการฟ้องขับไล่ ซึ่งทำให้เสียเวลาประมาณ 1.5-3 ปี ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง ควรตรวจสอบให้ถี่ถ้วนก่อนเสมอ
4. ควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียเพิ่มเติม
ก่อนการซื้อทรัพย์สินรอการขาย จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ธนาคาร และสำนักงานที่ดิน โดยมีรายละเอียดดังนี้
ส่วนที่ต้องจ่ายให้กับธนาคาร
- ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละธนาคาร
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท (ในกรณีที่กู้เงินธนาคาร)
- ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย
ส่วนที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของราคาซื้อขาย
- ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
- ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (ในกรณีที่จ่ายสด ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง)
- ภาษีเงินได้หักภาษี ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (บางธนาคารมีโปรโมชันออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้)
นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น การซ่อมแซมปรับปรุงบ้านเพิ่มเติม การตกแต่ง หรือการทำความสะอาด เป็นต้น ที่ต้องวางแผนค่าใช้จ่ายอย่างรอบด้าน
5. ควรพิจารณาความคุ้มค่าในการลงทุน
หากต้องการซื้อทรัพย์สิน NPA เพื่อการลงทุน ควรเลือกทำเลที่ดีและมีความต้องการสูงในตลาด พร้อมประเมินค่าใช้จ่ายทั้งก่อน ระหว่าง และหลังการอยู่อาศัยให้ครอบคลุม อย่างสำหรับการซื้อบ้าน NPA เพื่อปล่อยเช่า นอกจากการดูราคาบ้านแล้ว ก็ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทใหม่ รวมถึงระมัดระวังในการเลือกผู้เช่าที่จะไม่สร้างปัญหาตามมาภายหลังอีกด้วย
รวมคำถามที่น่ารู้เกี่ยวกับทรัพย์สินรอการขาย NPA
Q: การซื้อทรัพย์สิน NPA เหมาะกับใคร?
A: การซื้อทรัพย์สินรอการขาย NPA เหมาะสำหรับคนที่อยากเป็นเจ้าของบ้านในทำเลดี ราคาประหยัด พร้อมเงื่อนไขดอกเบี้ยพิเศษ หรือต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่มีงบประมาณจำกัด ช่วยให้เข้าถึงโอกาสลงทุนได้ง่ายขึ้น
Q: ทำไมทรัพย์สิน NPA ถึงราคาถูกกว่าตลาดทั่วไป?
A: ทรัพย์สินรอการขาย NPA มักมีราคาถูกกว่าท้องตลาดทั่วไป เพราะเป็นทรัพย์สินที่ธนาคารยึดจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ และไม่ได้สร้างรายได้ให้ธนาคาร ธนาคารจึงต้องการขายออกให้เร็วที่สุดเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย รวมถึงส่วนใหญ่ทรัพย์สินอาจถูกปล่อยทิ้งไว้เป็นเวลานาน ทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการปรับปรุงซ่อมแซม ธนาคารจึงต้องตั้งราคาต่ำกว่าตลาด เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อและนักลงทุน
Q: สามารถต่อรองราคาทรัพย์สิน NPA ได้หรือไม่?
A: ผู้ที่สนใจซื้อทรัพย์สิน NPA มีโอกาสต่อรองราคาได้สูง เนื่องจากธนาคารต้องการขายทรัพย์สินเหล่านี้ออกไปให้รวดเร็วที่สุด เพื่อลดภาระในการบริหารจัดการ หลังจากเจ้าของเดิมไม่สามารถชำระหนี้ได้ ทำให้ธนาคารขาดรายได้ ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมีโอกาสเจรจาต่อรองราคาได้มากขึ้น
Q: ทรัพย์สินรอการขาย กับ ทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด ต่างกันอย่างไร?
A: ทรัพย์สินรอการขาย NPA เป็นทรัพย์สินที่ธนาคารซื้อมาจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามสัญญา ทำให้ NPA เป็นสิทธิ์ของทางสถาบันการเงิน คือ ธนาคารสามารถขายให้กับผู้ซื้อเองได้ทันที แต่ทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด เกิดจากการฟ้องร้อง จึงเป็นหน้าที่ของกรมบังคับคดี ที่ต้องเปิดประมูลอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ที่สนใจ
Q: NPA กับ NPL ต่างกันอย่างไร?
A: NPL (Non-Performing Loan) หรือหนี้เสีย คือ หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ซึ่งเป็นสถานะของสินเชื่อ ที่ผู้กู้ค้างชำระติดต่อกันเกินกว่า 3 เดือนขึ้นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสถานะทางการเงินของสถาบันการเงินและระบบเศรษฐกิจโดยรวม โดยสามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ NPL ได้ที่ หนี้เสีย NPL คืออะไร ส่งผลอะไรบ้าง แก้ไขอย่างไรหากจ่ายไม่ไหว?
ส่วน NPA (Non-Performing Asset) คือการที่เจ้าของเดิมไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ จึงคืนกรรมสิทธิ์สินทรัพย์ให้กับธนาคาร เพื่อให้ธนาคารนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดต่อไป กล่าวคือ NPA เป็นผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นหลังจาก NPL ไม่ได้รับการจัดการแก้ไขนั่นเอง
รวมสาระเรื่องบ้านและการเงิน ด้วยบทความน่ารู้จากเอพี
- HOW TO คำนวณผ่อนบ้าน-คำนวณผ่อนคอนโดสำหรับมือใหม่
- อัปเดตอัตราดอกเบี้ยบ้าน สินเชื่อบ้าน-คอนโด ทุกธนาคาร ล่าสุด
- อัปเดตค่าโอนบ้าน ใครต้องจ่าย จ่ายเท่าไร พร้อมวิธีคำนวณง่าย ๆ
รู้ลึกเรื่องทรัพย์สินรอการขาย NPA พร้อมวางแผนเลือกซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม
ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษาข้อมูล คำนวณรายได้ และวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ เพื่อเลือกซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมกับงบประมาณของตนเอง ทั้งนี้สามารถใช้ โปรแกรมคำนวณผ่อนบ้านจากเอพี เพื่อหาโครงการบ้านที่ใช่พร้อมเช็กยอดสินเชื่อและค่างวดในแต่ละเดือนแบบคร่าว ๆ เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจและวางแผนการเงินในอนาคต หรือหากใครมีโครงการในใจแต่ตัดสินใจเลือกไม่ถูก ก็สามารถใช้ โปรแกรมเปรียบเทียบโครงการที่อยู่อาศัยจากเอพี ที่ช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมของแต่ละโครงการได้ง่ายมากขึ้น
เอพีไทยแลนด์ ช่วยเติมเต็มความหมายของชีวิต
เลือกเป็นเจ้าของโครงการบ้านจาก เอพีไทยแลนด์ เพื่อสร้างชีวิตดี ๆ บนพื้นที่ความสุขที่เราเลือกเอง ไม่ว่าจะเป็น โครงการบ้านเดี่ยวพื้นที่กว้างขวางเป็นส่วนตัว ทาวน์โฮมดีไซน์สวยหรือบ้านแฝดฟังก์ชันใหญ่ คอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้าเดินทางง่าย และโฮมออฟฟิศฟังก์ชันเจ๋งที่รองรับทุกธุรกิจ สามารถเลือกได้ตามต้องการ เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย
EMPOWER LIVING อยู่ .. เพื่อทุกความหมายของคุณ
