ไขข้อข้องใจ แชร์วิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ขายต่อได้

ค่าใช้จ่ายเรื่องบ้านเป็นสาเหตุกระเป๋าสตางค์เบาแต่ก็ทำให้คิดหนักกันถ้วนหน้า ไม่ว่าจะเป็นคนที่กำลังมองหาบ้านใหม่ ไปจนถึงคนที่มีภาระผ่อนบ้านหลังใหญ่ ที่ใช้ระยะเวลายาวนานถึงหลายสิบปี บทความนี้จะมาไขข้อข้องใจเกี่ยวกับการผ่อนบ้าน ไม่ว่าจะเป็นสิ่งที่ควรพิจารณาก่อนผ่อนบ้าน วิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ระยะเวลาผ่อนบ้านแบบต่างๆ และตอบคำถามว่าผ่อนบ้านกี่ปีถึงจะขายได้

 

สิ่งที่ควรทำก่อนตัดสินใจผ่อนบ้าน

การซื้อบ้านด้วยเงินสดอาจไม่ใช่ทางเลือกที่ทำได้ทุกคน หลายๆ คนจึงเลือกวิธีซื้อบ้านโดยการผ่อนจ่ายแทน แต่ก่อนตัดสินใจผ่อนบ้านก็มีปัจจัยที่ควรคำนึงถึงหลากหลายอย่าง โดยเฉพาะสถานะทางการเงิน ราคาบ้าน และการวางเงินดาวน์

คำนึงถึงสถานะทางการเงิน

สิ่งแรกที่ควรคำนึงถึงก่อนตัดสินใจผ่อนบ้าน คือ สถานะทางการเงินของคนผ่อน ควรสำรวจรายรับรายจ่ายให้ถี่ถ้วน เพราะรายรับรายจ่ายเหล่านี้จะเป็นตัวกำหนดความสามารถในการชำระหนี้ ทั้งนี้ ตามหลักการวางแผนการเงิน ควรมีภาระหนี้สูงสุดไม่เกิน 40% ของรายได้

 

ตัวอย่าง เช่น หากมีรายรับสุทธิ 50,000 บาท หนี้ที่มีทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนบ้าน ผ่อนรถ หรือหนี้บัตรเครดิต ควรมีรวมกันไม่เกิน 40% ของ 50,000 บาท หรือเท่ากับไม่เกิน 20,000 บาทนั่นเอง นอกจากนี้ อย่าลืมว่าจะต้องมีเงินก้อนที่เก็บออมไว้สำหรับเป็นเงินดาวน์ด้วย

เลือกซื้อบ้านที่มีราคาเหมาะสม

ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านที่สำคัญเป็นลำดับต้นๆ คือ การเลือกบ้านที่มีราคาเหมาะสมกับสถานะทางการเงิน เพื่อลดภาระการชำระหนี้ลง ในส่วนนี้สถาบันทางการเงินที่ให้กู้สินเชื่อบ้านจะประเมินความสามารถของผู้กู้ก่อนอนุมัติวงเงินอยู่แล้ว โดยมีหลักการการประเมินวงเงินที่กู้ได้คร่าวๆ ดังนี้

• กรณีที่ไม่มีภาระหนี้ วงเงินขั้นต่ำมักอยู่ที่ 60 เท่าของรายได้ต่อเดือน จึงมีสูตรประเมินราคาบ้านที่จะกู้ได้ คือ รายได้ต่อเดือน x 60 เช่น รายได้ 45,000 บาท ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้อาจอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท
• กรณีที่มีภาระหนี้ วงเงินขั้นต่ำจะพิจารณาภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ร่วมด้วย โดยคำนึงถึงว่าผู้กู้จะมีความสามารถผ่อนชำระหนี้โดยรวมอยู่ที่ 30%-40% ของรายได้ เช่น รายได้ 45,000 บาท จะมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้โดยรวมอยู่ที่ 13,500 - 18,000 บาท ถ้าผ่อนรถอยู่แล้ว 8,500 บาท ก็จะเหลือความสามารถในการผ่อนบ้านอยู่ที่ 5,000 - 9,500 บาทนั่นเอง
• ผู้กู้ต้องมีความสามารในการผ่อนชำระในอัตราส่วนงวดละ 8,000 บาท ต่อยอดหนี้ 1 ล้านบาท เช่น ถ้ากู้ 1 ล้านบาท ต้องผ่อนได้เดือนละ 8,000 บาท ถ้ากู้ 2 ล้านบาท ต้องผ่อนได้เดือนละ 16,000 บาท โดยมีสูตรการคำนวณวงเงินที่กู้สูงสุด ได้แก่
  
  (1,000,000 x ความสามารถในการผ่อนแต่ละเดือน) ÷ 8,000

 

ดังนั้น หากผ่อนชำระได้เดือนละ 9,500 บาท สถาบันการเงินอาจให้กู้ในวงเงินสูงสุดประมาณ 1.18 ล้านบาท

 

อย่างไรก็ตาม นอกจากความสามารถในการผ่อนชำระแล้ว สถาบันการเงินยังต้องประเมินปัจจัยอื่นๆ อีก อาทิ ระยะเวลาผ่อนบ้าน ผู้ร่วมกู้ อัตราดอกเบี้ย ฯลฯ

วางเงินดาวน์อย่างน้อย 20%

การวางเงินดาวน์มีผลอย่างยิ่งต่อดอกเบี้ยในการผ่อนบ้าน หากวางเงินดาวน์ต่ำ อาจสะดวกที่ไม่ต้องเสียเงินก้อน แต่ก็มักแลกมาด้วยการต้องจ่ายดอกเบี้ยที่สูง ขณะที่การวางเงินดาวน์สูง มักจะได้รับดอกเบี้ยต่ำกว่า ดังนั้น แนะนำให้วางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของราคาบ้าน จะช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้เป็นอย่างมาก ทั้งนี้ หากไม่สามารถวางเงินดาวน์จำนวนมากได้จริงๆ ควรเริ่มต้นอย่างน้อยที่สุด 5% ของราคาบ้าน

 

5 วิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ไม่ต้องเป็นหนี้นาน

บอกได้เลยว่าหนี้บ้านเป็นหนึ่งในภาระการเงินที่กินระยะเวลานานหลายปี โดยสินเชื่อบ้านนี้อาจใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระสูงสุดนานถึง 30 ปี แต่หากบริหารจัดการให้ดีก็อาจย่นระยะเวลาลงได้เกินครึ่งหนึ่งเลยทีเดียว มาดูวิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็วแต่ละแบบกัน

1. ชำระเกินทุกงวด

วิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ววิธีแรก คือ การชำระเกินกว่ายอดที่แจ้งรายเดือนทุกงวด ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่าเงินที่ชำระให้แก่สถาบันการเงินในทุกงวดจะแบ่งเป็นเงินต้นและดอกเบี้ย อาทิ เป็นเงินต้นส่วนหนึ่ง และดอกเบี้ย 3% ของเงินต้นอีกส่วนหนึ่ง ซึ่งถ้าลองมาสังเกตรายละเอียดในใบเสร็จรับเงินแล้วก็จะพบว่าค่าผ่อนจ่ายส่วนใหญ่หนักไปทางดอกเบี้ยเสียมาก

 

ทั้งนี้ หนี้บ้านส่วนใหญ่เป็นลักษณะการจ่ายแบบลดต้นลดดอก แปลว่า หากลดเงินต้นได้ อัตราดอกเบี้ยก็จะลดลงตาม ดังนั้น ถ้าชำระเกินกว่าค่างวดเดิมได้ เงินส่วนที่เกินออกมาจะถือเป็นการชำระเงินต้น ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยลดลงตาม และย่นระยะเวลาในการผ่อนบ้านลงมาได้

 

สำหรับคนที่ต้องการชำระเกินยอด ก็จำเป็นต้องพิจารณาสถานะทางการเงินว่าสามารถทำได้หรือไม่ หากมีรายได้และสภาพคล่องทางการเงินเพิ่มขึ้นก็สามารถเริ่มต้นชำระเกินได้ อาจเริ่มต้นชำระทีละน้อยๆ ที่ 10% - 20% ก่อน

 

เช่น 12 งวดแรกผ่อนบ้านงวดละ 10,000 บาท เมื่อรายได้เพิ่มขึ้น งวดต่อๆ ไปอาจผ่อนงวดละ 12,000 บาท รวมแล้วในปีนั้นจะชำระได้เพิ่ม 24,000 บาท เท่ากับโปะไปแล้ว 2 เดือน และหากสามารถผ่อนเพิ่มได้อีก 30% - 50% เป็น 15,000 - 20,000 ต่องวด ก็จะลดระยะเวลาผ่อนลงได้ครึ่งนึง อย่างไรก็ตาม ใครที่อยากทำวิธีนี้อย่าลืมแจ้งธนาคารว่าต้องการให้ตัดเงินที่เพิ่มเข้าไปในบัญชีเพื่อไปชำระส่วนเงินต้น ไม่อย่างนั้นธนาคารอาจจะตัดเท่าเดิมได้

2. ชำระเพิ่ม 1 งวดปีละครั้ง

คล้ายกับการชำระเกิน แต่เปลี่ยนจากเพิ่มเงินที่ละเล็กน้อยในแต่ละงวด มาเป็นการจ่ายเป็นเงินก้อนเพื่อชำระเพิ่มทั้งงวด วิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ววิธีนี้เหมาะสำหรับคนที่มีรายได้เสริมเป็นก้อนจากการทำงานเป็นโปรเจกต์ หรือคนที่มีกำหนดเวลาได้รับโบนัสชัดเจน

 

ตัวอย่าง เช่น ผ่อนบ้านงวดละ 10,000 บาท เมื่อมีรายได้เป็นก้อนเข้ามาอาจแบ่งมาจ่ายเพิ่มหนึ่งงวด เช่น จากเดิมจะต้องจ่ายในงวด 12 ที่ 10,000 บาท ตามปกติ ก็เพิ่มยอดชำระอีก 1 เท่า เป็นจำนวนเงิน 20,000 บาทแทน ก็จะเปรียบเสมือนชำระ 2 งวดในคราวเดียว ช่วยลดเงินต้น และย่นระยะเวลาชำระไป 1 งวด

3. โปะเพิ่มช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำ

ในช่วง 3 - 5 ปีแรก ธนาคารมักให้ดอกเบี้ยคงที่ในอัตราต่ำ เฉลี่ยอยู่ที่ 3% ของเงินต้น หลังจากนั้นจึงปรับเพิ่มขึ้นเป็น 5% - 6% ดังนั้นการรีบโปะเงินไม่ว่าจะด้วยวิธีชำระเกิน หรือชำระงวดเพิ่มในช่วงที่ดอกเบี้ยต่ำก็จะเป็นวิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็วที่ช่วยประหยัดเงินและลดระยะเวลาผ่อนบ้านได้มากขึ้น แม้อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นหลังจากช่วง 3 - 5 ปีแรก แต่เงินที่พยายามโปะไปก่อนหน้านี้จะช่วยลดเงินต้น ทำให้อัตราดอกเบี้ยที่ผูกอยู่กับเงินต้นนั้นลดไปด้วย

4. ชำระหนี้ให้ตรงเวลาเสมอ

การชำระหนี้ให้ตรงเวลานอกจากจะตัดปัญหาการเกิดดอกเบี้ยสะสมแล้ว ยังถือเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จะช่วยในเรื่องการจัดการหนี้ในอนาคตได้ เพราะจะช่วยสร้างเครดิตให้กับผู้กู้ และช่วยให้รีไฟแนนซ์ หรือรีเทนชั่นได้ง่ายขึ้น

 

5. ปรับโครงสร้างหนี้ใหม่

อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 3 - 5 ปีแรกจะอยู่ในอัตราที่ต่ำ แต่จะเพิ่มขึ้นในปีถัดจากนั้น ทำให้สภาพคล่องทางการเงินลดลงและต้องรับภาระชำระหนี้มากขึ้น ในขณะเดียวกัน การโปะหนี้ก็อาจทำยากขึ้น อีกทางเลือกที่จะช่วยให้ดอกเบี้ยลดลง และปิดหนี้ได้เร็วมากขึ้น คือ การปรับโครงสร้างหนี้ใหม่ โดยสามารถทำได้ผ่านการรีไฟแนนซ์ และรีเทนชั่น

รีไฟแนนซ์ (Refinance)

การรีไฟแนนซ์บ้าน คือ การย้ายหนี้บ้านจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่ พูดให้ง่ายขึ้นคือการกู้สินเชื่อที่ใหม่มาใช้หนี้ที่เก่า แล้วไปชำระหนี้ให้ที่ใหม่แทน การรีไฟแนนซ์บ้านถือเป็นวิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็วที่นิยมทำเป็นอย่างมาก เนื่องจากธนาคารจะให้อัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3-5 ปีแรกนั่นเอง ดังนั้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยถูกปรับขึ้น
แล้วรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ก็จะทำให้กลับมาได้ดอกเบี้ยต่ำเช่นเดิม

 

ทั้งนี้ ต้องพิจารณาว่าดอกเบี้ยจากการรีไฟแนนซ์ต้องต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้เดิมอย่างน้อย 2-3% และควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติม อาทิ ค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าจดจำนอง ฯลฯ โดยรวมแล้วก็ควรจะคุ้มค่าเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้จากธนาคารเดิม จะเห็นได้ว่าเมื่อดอกเบี้ยต่ำแล้ว ภาระในการชำระหนี้ก็จะลด ทำให้จ่ายครบ ลดระยะเวลาผ่อนบ้านให้สั้นลงได้มากขึ้นนั่นเอง

รีเทนชั่น (Retention)

รีเทนชั่น คือ การขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม กรณีนี้มักทำได้เมื่อผู้กู้อยู่ครบเวลาที่ธนาคารกำหนด ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเป็นระยะเวลา 3 ปี และหากมีประวัติการผ่อนชำระที่สม่ำเสมอก็จะเพิ่มโอกาสในการได้ลดดอกเบี้ยให้มากขึ้นตาม

 

ข้อดีของวิธีนี้ คือ กระบวนการง่ายกว่าการรีไฟแนนซ์ ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียม และไม่ต้องเสียเวลาติดต่อธนาคารใหม่ ส่วนข้อเสีย คือ ดอกเบี้ยที่ลดอาจไม่เท่าการรีไฟแนนซ์ อย่างไรก็ตาม ควรศึกษาเงื่อนไขและระยะเวลาของธนาคารให้ชัดเจน ไม่อย่างนั้น หากทำผิดสัญญาอาจเสียค่าปรับได้

 

ระยะเวลาการผ่อนบ้านในรูปแบบต่างๆ ที่ควรรู้จัก

วิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็วแต่ละแบบสามารถประยุกต์ใช้ร่วมกันเพื่อให้ระยะเวลาผ่อนเร็วขึ้นได้ มาดูกันว่าวิธีการผ่อนบ้านแบบต่างๆ จะทำให้มีระยะเวลาผ่อนบ้านประมาณกี่ปีบ้าง

ผ่อนตามแผนที่ธนาคารกำหนด

หากผ่อนบ้านตามแผนที่ธนาคารกำหนดโดยไม่มีการโปะหรือรีไฟแนนซ์ แต่ผ่อนสม่ำเสมอไม่ได้ผิดนัดชำระหนี้ ก็จะมีระยะเวลาผ่อนบ้านตามที่ตั้งไว้ เช่น ผ่อนงวดละ 12,000 บาท เป็นเวลา 30 ปี

ผ่อนตามแผนที่ธนาคารกำหนด และมีการโปะเพิ่ม

หากผ่อนบ้านตามแผนที่ธนาคารกำหนดและโปะเพิ่มไปด้วยก็จะย่นระยะเวลาผ่อนบ้านลงได้ อาทิ เพิ่มจากผ่อนงวดละ 12,000 บาท ไป 30% คือ ผ่อนงวดละ 15,600 บาทแทน เมื่อหักต้น ลดดอกแล้ว จะลดเวลาผ่อนชำระจาก 30 ปีเป็น 18 ปี หรือหากเพิ่มเป็น 50% คือ ผ่อนงวดละ 24,000 บาท จะลดเวลาลงมาเหลือประมาณ 14 ปี 6 เดือน เรียกว่าเกินครึ่งของแผนเดิมเลยทีเดียว

ผ่อนตามแผนที่ธนาคารกำหนด และมีการรีไฟแนนซ์

หากผ่อนบ้านตามที่ระยะเวลาที่ธนาคารกำหนด และรีไฟแนนซ์ไปหาธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าทุกๆ 3-5 ปี  หรือรีไฟแนนซ์ทุกครั้งที่มีการปรับดอกเบี้ยขึ้น ก็จะลดระยะเวลาได้เช่นกัน แต่ขึ้นอยู่กับว่าได้ดอกเบี้ยที่รีไฟแนนซ์เท่าไหร่ โดยรวมอาจย่นระยะจาก 30 ปี ลงมาเหลือประมาณ 20 ปี

ผ่อนตามแผนที่ธนาคารกำหนด พร้อมกับโปะเพิ่ม และรีไฟแนนซ์

หากผ่อนบ้านตามที่ธนาคารกำหนด พร้อมกับโปะเพิ่ม และรีไฟแนนซ์ไปพร้อมๆ กัน จะร่นระยะเวลาได้ค่อนข้างมาก ขึ้นอยู่กับว่าโปะเพิ่มกี่เปอร์เซ็นต์ และได้ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ในอัตราเท่าใด เช่น ถ้าหากโปะ 50% และได้อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ต่ำ อาจลดจาก 30 ปี เหลือเพียงประมาณ 10 ปีได้ เรียกว่าเป็นวิธีผ่อนบ้านให้หมดที่เร็วที่สุดวิธีหนึ่ง

 

อยากขายบ้านแต่ต้องผ่อนบ้านกี่ปี ถึงจะขายได้?

อีกคำถามที่หลายๆ คนสงสัย คือ หากต้องการขายบ้าน แต่ยังผ่อนไม่หมด สามารถขายได้หรือไม่ ต้องผ่อนบ้านกี่ปีถึงจะขายได้ คำตอบคือ ไม่ว่าจะซื้อบ้านด้วยเงินสด หรือผ่อนบ้านกับสถาบันการเงินอยู่ ก็สามารถขายได้ทั้งนั้น โดยสามารถขายได้ตั้งแต่วันที่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่ผลตอบแทนจะมากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ  ทั้งนี้ ข้อควรทราบในการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดนั้น คือ หากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปีในวันที่ต้องการโอนบ้านให้ผู้ซื้อ จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาขาย

 

ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดนั้น สามารถเลือกการซื้อขายผ่านนายหน้า ซึ่งเป็นวิธีที่สะดวก แต่ต้องเสียค่านายหน้าเพิ่ม หรือเลือกซื้อขายเอง ซึ่งเป็นวิธีที่ประหยัด แต่ค่อนข้างยุ่งยาก เมื่อได้ผู้ซื้อแล้ว หากผู้ซื้อชำระด้วยเงินสด ผู้ขายจะต้องแจ้งไถ่ถอนกับเจ้าหน้าที่ธนาคารที่ผ่อนบ้านด้วยอยู่ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ประเมินยอดเงินคงเหลือที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ จากนั้นให้ผู้ขายนำยอดเงินนี้ไปแจ้งกับผู้ซื้อเพื่อให้ผู้ซื้อทำแคชเชียร์เช็กสำหรับใช้ในวันโอน ซึ่งเป็นวันที่ผู้ขาย ผู้ซื้อ และเจ้าหน้าที่ธนาคารของผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์กัน

 

ส่วนกรณีที่ผู้ซื้อชำระด้วยการกู้ธนาคารก็จะมีขั้นตอนคล้ายกัน แต่ธนาคารของผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายออกแคชเชียร์เช็ก และทั้งผู้ขาย ผู้ซื้อ เจ้าหน้าที่ธนาคารของผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารของผู้ซื้อจะต้องไปจัดการเอกสารร่วมกันในวันโอนกรรมสิทธิ์

 

 

การกู้เงินซื้อบ้านนั้นถือว่าเป็นเงินก้อนใหญ่ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านจึงควรคำนึงถึงสถานะการเงินของตัวเองเสียก่อน เพื่อให้การผ่อนชำระหนี้เป็นไปอย่างราบรื่น และสามารถผ่อนชำระได้ตรงเวลา อีกทั้งควรศึกษาวิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว เช่น การชำระเกินทุกงวด หรือการปรับโครงสร้างหนี้ใหม่ เพื่อลดระยะเวลาในการผ่อนบ้าน และปิดหนี้ให้เร็วที่สุด ทั้งนี้ ใครที่อยากวางแผนการผ่อนชำระให้รัดกุม ก็สามารถมองหาเครื่องมือเสริมเข้ามาช่วยจัดการได้ อย่างใครที่อยู่ในโครงการ AP ก็จะมีแอปพลิเคชัน AP Easyที่ช่วยทั้งตรวจสอบ อัปเดต และชำระค่างวดได้ครบวงจรในแอปเดียว ไม่เพียงเท่านั้น AP ยังมีบริการ SMART World ที่เข้ามาอำนวยความสะดวกในการจ่ายบิลค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ แบบแจ้งจ่ายจบ พร้อมโปรโมชั่นดีๆ ที่ช่วยให้วางแผนการเงินได้อยู่หมัด และประหยัดได้มากขึ้น!