สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร? ต่างจากสัญญาซื้อขายยังไง?

MAIN POINT 

 

• สัญญาจะซื้อจะขาย คือเป็นสัญญาที่ผู้ซื้อยังไม่มีกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่แจ้งไว้ก่อนว่าจะมีการซื้อขายเกิดขึ้นในอนาคตแน่นอน มักใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน หรือคอนโดเพราะมีราคาสูง
• สัญญาประเภทนี้จะต้องใช้ควบคู่กับสัญญาซื้อขายที่เราคุ้นเคยกัน เพียงแต่ว่าสัญญาจะซื้อจะขายจะเกิดขึ้นก่อนในช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากสินเชื่อ เงินกู้อนุมัติ หรือตัวบ้านและคอนโดนั้นๆ พร้อมจะขายแล้ว จึงมีการทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันนั่นเอง

 

สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร? ต่างจากสัญญาซื้อขายยังไง?

 

อีกหนึ่งคำที่อาจจะคุ้นๆ กับคำว่า ‘สัญญาจะซื้อจะขาย’ หลายคนที่ได้ยินครั้งแรกอาจจะเกาหัวงงๆ ทำไมต้องจะซื้อจะขาย แล้วสัญญานี้จะเกิดขึ้น หรือมีผลทางกฏหมายตอนไหนได้บ้าง วันนี้เอพีชวนมาทำความรู้จักสัญญาจะซื้อจะขาย ทำความเข้าใจตั้งแต่ต้น สถานการณ์ที่ต้องใช้งานหนังสือสัญญาชนิดนี้ พร้อมด้วยเช็กลิสต์เอกสารที่ต้องเตรียมและรายละเอียดต่างๆ ในหนังสือสัญญาประเภทนี้กัน 

 

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร ?

 

‘สัญญาจะซื้อจะขาย’ หรือ คำมั่นในการซื้อขาย คือรูปแบบของสัญญาการซื้อขายที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาในวันทำสัญญา โดยมีการตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายให้จบสิ้นในภายภาคหน้า เพื่อรอให้ถึงวัน-เวลาที่เหมาะสม เช่น เงินอนุมัติผ่าน คอนโด บ้านหรืออาคารที่ตกลงจะซื้อนั้นสร้างเสร็จเรียบร้อย 

 

พูดง่ายๆ ว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขาย คือเป็นสัญญาที่ผู้ซื้อยังไม่มีกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่แจ้งไว้ก่อนว่าจะมีการซื้อขายเกิดขึ้นในอนาคตแน่นอน 

 

หนังสือสัญญาจะระบุเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา ซึ่งในการซื้อสินค้าทั่วไปนั้น อาจไม่จำเป็นที่จะต้องทำสัญญาซื้อขายกันโดยตรง แต่ในกรณีที่มีการซื้อขายสินค้ามูลค่าสูงอย่างที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็นสัญญาซื้อขาย ที่มีการกำหนดว่าการซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์และมีผลทางกฎหมายจะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าที่ของสำนักงานที่ดิน โดยเจ้าสัญญารูปแบบนี้สามารถใช้เพียงการตกลงกันแบบไม่เป็นลายลักษณ์อักษรได้ แต่การมีหนังสือสัญญาจะเป็นหลักฐานที่สำคัญในกรณีที่มีฝ่ายใดผิดสัญญา 

 

สัญญาจะซื้อจะขายใช้ตอนไหน ?

 

สัญญาประเภทนี้มักใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน หรือคอนโดเพราะมีราคาสูง ผู้ซื้ออาจจำเป็นต้องการเวลาในการดำเนินธุรกรรมการกู้ยืมมาใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ดังนั้นแล้ว การทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงเปรียบเหมือนกับการจองว่าเราจะซื้อบ้านหลังนั้นแน่ๆ หลังจากดำเนินการกู้สำเร็จนั่นเอง

 

ประเภทของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีอะไรบ้าง?

โดยหลักๆ ของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีอยู่ 2 ประเภท ขึ้นอยู่กับว่าสิ่งที่จะซื้อจะขายกันนั้นเป็นบ้านและที่ดิน หรือซื้อขายคอนโด 

 

• สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ทั้งที่ดินเปล่าและบ้านติดที่ดินก็ล้วนใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินทั้งสิ้น สัญญานี้ต้องทำการระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) หากมีสิ่งปลูกสร้างก็ต้องลงรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง มักจะมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไม่นานมากประมาณ 1-3 เดือน เพราะเป็นเวลาโดยปกติที่อนุมัติการซื้อเรียบร้อยแล้ว 

 

• สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

การซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด จะต้องใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด และต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมด้วยรายละเอียดโครงการ และห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ ก็จะมีระยะเวลาการโอนที่นานขึ้นถึง 12-24 เดือน หรือประมาณ 1-2 ปี แต่หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสอง มักจะให้ระยะเวลาประมาณ 1 -3 เดือน เช่นเดียวกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

 

เช็กอย่าให้พลาด! ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุอะไรบ้าง

 

การเขียนสัญญาต้องเกิดขึ้นด้วยความรอบคอบและรัดกุม สัญญาจะซื้อจะขายด้วยเช่นกัน แม้ว่าเป็นเพียงสัญญาที่บ่งบอกถึงเจตนาของการซื้อ-ขายในอนาคต แต่ก็มีผลทางกฏหมาย จึงจำเป็นต้องตรวจสอบให้ชัดเจน เอพีทำเช็กลิสต์มาให้เรียบร้อย 10 ข้อ เพื่อให้สะดวกต่อคนที่กำลังทำสัญญาประเภทนี้อยู่ มีอะไรบ้าง มาดูกันเลย 

 

• ชื่อของคู่สัญญา

ชื่อ-นามสกุลของคู่สัญญาจะต้องมีอยู่ในสัญญา โดยฝั่งผู้จะขายต้องเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในโฉนด ในกรณีที่โฉนดมีชื่อหลายคน จำเป็นจะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ครบทุกคนลงในสัญญา รวมถึงต้องมีส่วนลงชื่อของคู่สัญญา และพยานรับทราบในส่วนท้ายของสัญญา เพื่อยืนยันว่าได้รับรู้ข้อความในสัญญาครบถ้วน

• ทรัพย์สินที่จะขาย

แน่นอนว่าในสัญญาจำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนและครบถ้วนว่าตกลงจะซื้อขายอะไรบ้าง บ้าน คอนโด หรือที่ดิน พร้อมกับรายละเอียดเช่น พื้นที่มีขนาดกี่ตารางวา  ลักษณะของอาคาร รวมไปถึงส่วนอื่นๆ ที่ต้องการซื้อขายก็ต้องระบุลงไปในสัญญาด้วย ไม่ว่าจะเฟอร์นิเจอร์ แอร์ มิเตอร์น้ำ-ไฟ และอื่นๆ โดยทำเป็นรายชื่อสิ่งของแนบท้ายสัญญาได้

• ราคาและวิธีชำระ

ราคาที่ตกลงซื้อขายในสัญญาจะซื้อจะขายสามารถระบุเป็นตัวเลขราคาซื้อขายเหมารวม หรือจะเป็นราคาซื้อขายต่อยูนิตก็ได้ หากเป็นที่ดินจะใช้หน่วยเป็นตารางวา ส่วนห้องชุดจะใช้หน่วยเป็นตารางเมตร สำคัญสุดคือจำเป็นต้องระบุวิธีการชำระเงินที่ทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกันอีกด้วย เช่น เงินก้อน เงินผ่อน หรืออื่นๆ 

• รายละเอียดของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

จำเป็นต้องมีการกำหนดอย่างชัดเจนว่าผู้จะซื้อและผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง โดยส่วนนี้ต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย เพื่อให้เมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องตกลงอะไรเพิ่มเติม เพื่อให้เข้าใจโดยตรงกันและลดความเสี่ยง ความวุ่นวายที่จะเกิดตามมาทีหลังได้

• ช่วงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์

สามารถระบุวันที่ในสัญญาเลยก็ได้ หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ก็ได้ เช่น จะไปโอนกรรมสิทธิ์เมื่อธนาคารอนุมัติให้กู้ หรือ เมื่อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่อาศัย เพื่อให้หนังสือสัญญาของเราชัดเจนมากขึ้นกว่าเดิม

• ภาษี และค่าธรรมเนียมต่างๆ

ต้องกำหนดให้ชัดเจนในสัญญา ว่าใครจะรับผิดชอบค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ แต่โดยทั่วไปแล้วค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์จะเป็นหน้าที่ของคนซื้อในการจ่าย ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าภาษีต่างๆ จะเป็นของผู้ขาย อย่างไรก็ตามสามารถปรับเปลี่ยนได้ตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่ายที่พึงพอใจ เพียงแค่ต้องระบุเอาไว้ในสัญญาให้ชัดเจนเท่านั้น 

• คู่สัญญาและพยาน

การลงชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญา พร้อมทั้งพยานลงชื่อรับทราบ ฝ่ายละ 1 คน โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะจัดทำขึ้น 2 ฉบับ มีข้อความถูกต้องและตรงกัน พร้อส่งมอบให้คู่สัญญาเก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ เพื่อเป็นการแสดงเจตนาให้สัญญามีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา

• รายละเอียดและเงื่อนไขอื่นๆ

นอกเหนือจากการซื้อ-ขาย แต่สามารถส่งผลกระทบต่อกระบวนการซื้อ-ขายได้ เช่น ความล่าช้า มีการเปลี่ยนรายละเอียดสัญญา หรือข้อบังคับทางกฎหมาย ฯลฯ สามารถระบุเอาไว้ล่วงหน้าในตัวสัญญาว่าฝ่ายไหนจะต้องเป็นผู้ชดเชย รวมถึง ต้องมีค่าเสียหายหรือให้ดอกเบี้ยเท่าไหร่ หากไม่มีระบุไว้ก็สามารถนัดหมายมาเพื่อปรับสัญญาให้ครอบคลุมเงื่อนไขต่างๆ ได้

• เงื่อนไขและความผิดในกรณีที่ผิดสัญญา

แน่นอนว่าตัวสัญญาไม่ได้แค่กำหนดว่าใครทำอะไร อย่างไร แต่ยังควรระบุไปถึงเงื่อนไขกรณีมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาด้วย (แต่ในทางกฏหมาย แม้ไม่ได้ใส่ไว้ทางกฏหมายก็คุ้มครอง)  แต่เพื่อความมั่นใจทั้งสองฝ่าย เราสามารถเพิ่มข้อมูลส่วนนี้เอาไว้ได้ 

• เอกสารแนบท้าย 

โดยหลักๆ แล้วจะเป็นรายละเอียดต่างๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อขายกัน เช่น

 

– โฉนดที่ดิน

– สำเนาทะเบียนบ้าน

– แผนผังโครงการ

– แบบบ้าน

– รายการวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้สร้างบ้าน

 

ความแตกต่างระหว่างหนังสือสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย

รู้จักสัญญาจะซื้อจะขายมาพอประมาณ อาจจะเริ่มเห็นภาพของการใช้งานแล้ว แต่อีกคำถามที่คาใจคือแล้วสัญญาประเภทนี้แตกต่างกับ ‘สัญญาซื้อขาย’ โดยทั่วไปอย่างไร ต้องท้าวความก่อนว่าโดยปกติของการซื้อบ้านและคอนโด ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้หนังสือสัญญาทั้ง 2 ฉบับ คือ ‘สัญญาจะซื้อจะขาย’ และ ‘หนังสือสัญญาซื้อขาย’ ร่วมกันอยู่แล้ว ยกเว้นว่าเกิดตกลงซื้อขายแล้วไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน เพื่อจ่ายเงินสดและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันในทันที ซึ่งเหตุการณ์นี้น้อยมากที่จะเกิดขึ้น 

 

ดังนั้น หนังสือสัญญาทั้ง 2 ฉบับจึงมีลำดับไทม์ไลน์ การเกิด และการใช้งานที่แตกต่างกันตามนี้ 

 

สัญญาจะซื้อจะขายเกิดตอนเริ่ม

ผู้ซื้อสนใจซื้อบ้านหรือคอนโดของผู้ขาย ไม่ว่าบ้านหรือคอนโดนั้นจะสร้างเสร็จแล้วหรือไม่ ก็ต้องมีการจับจองและวางเงินมัดจำกันก่อน แต่ในการซื้อขายจริงๆ อาจต้องรอเวลาก่อสร้าง หรือรอเวลาขอสินเชื่ออื่นๆ ก่อนจึงจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้ กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แจ้งอย่างชัดเจนและรับรู้ทั้งสองฝ่าย เพื่อสัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอน

 

สัญญาซื้อขายเกิดตอนจบ

สัญญาซื้อขายทำหน้าที่เมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ และต่างฝ่ายต่างปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาอย่างครบถ้วนแล้ว หมายถึงผู้ซื้อพร้อมจ่าย และผู้ขายพร้อมโอน ทั้งสองฝ่ายต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาซื้อขาย เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้อในที่สุด

 

 เข้าใจสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก่อน เตรียมตัวให้ถูกก่อนมีบ้าน

หลังจากอ่านบทความนี้จบ หลายๆ คนน่าจะทำความเข้าใจสัญญาจะซื้อจะขาย เห็นภาพของการใช้งานและเหตุผลที่ต้องมีมากขึ้นแล้ว นอกจากนั้นก็ยังเห็นภาพกระบวนการของการโอนกรรมสิทธิ์อย่างครบถ้วน เพื่อที่เราจะได้เตรียมตัวถูกต้องทั้งแง่เอกสาร เวลาและอื่นๆ เพื่อให้มีบ้านในฝันได้อย่างถูกต้องตามกฏหมายได้นั่นเอง 

 

เอพี ไทยแลนด์ เติมเต็มเป้าหมาย ชีวิตดี ๆ ในพื้นที่ความสุขที่เราเลือกเองได้ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยวพื้นที่กว้างขวางเป็นส่วนตัว ทาวน์โฮมหรือบ้านแฝดดีไซน์สวย คอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้าเดินทางง่าย และโฮมออฟฟิศฟังก์ชันเจ๋ง รองรับทุกธุรกิจ ก็เลือกให้ตอบโจทย์ได้เลย เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย

 

 

 

EMPOWER LIVING อยู่ .. เพื่อทุกความหมายของคุณ