โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท? แบบไหนซื้อขายได้ รู้ไว้ไม่โดนหลอก

MAIN POINT

 

• โฉนดที่ดิน คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยมีหลากหลายรูปแบบ อาทิ น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3, น.ส.3 ข., ส.ป.ก 4-01 ซึ่งมีการกำหนดสิทธิและเงื่อนไขในการซื้อขายแตกต่างกันไป
• วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินของจริงเบื้องต้น สามารถสังเกตได้จาก ขนาดของโฉนด, เนื้อกระดาษและการพิมพ์, ลายเซ็นและตราประทับ รวมถึงลายน้ำบนโฉนดที่ดิน เป็นต้น

 

 

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน บทความนี้ AP Thai จะพามาเจาะลึกกันว่า โฉนดที่ดินคืออะไร มีกี่ประเภท และตัวอย่างรายละเอียดบนโฉนด พร้อมมัดรวมวิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินเบื้องต้น เพื่อช่วยเตรียมพร้อมก่อนทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน มาฝากกัน

โฉนดที่ดินคืออะไร?

 

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยโฉนดที่ดินมีหลากหลายรูปแบบ อาทิ น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3, น.ส.3 ข., ส.ป.ก 4-01 เป็นต้น ซึ่งมีการกำหนดสิทธิ์และเงื่อนไขในการซื้อขายแตกต่างกันไป 

 

ดังนั้น ผู้ที่มีโฉนดที่ดินในครอบครอง ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ สามารถทำการซื้อ ขาย โอนกรรมสิทธิ์ จดจำนอง หรือขัดขวางมิให้ผู้ใดมาละเมิดทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ ทั้งนี้ควรตรวจสอบเอกสารในการทำนิติกรรมทุกครั้งให้รอบคอบก่อนเสมอ

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท?

โฉนดที่ดินสามารถแบ่งได้ 4 ประเภท ตามเอกสารสิทธิ์ ซึ่งมีตัวย่อและสีของตราครุฑบนโฉนดที่แตกต่างกัน ดังนี้

1. น.ส.4 (โฉนดครุฑแดง)

 

น.ส.4 หรือ โฉนดครุฑแดง คือ โฉนดที่ดิน ที่กรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมาย เพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ผู้ครอบครองถือเป็นเจ้าของพื้นที่นั้นได้อย่างสมบูรณ์ เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ประชาชนส่วนใหญ่ครอบครองและนิยมในการซื้อขายที่ดินมากที่สุด หากจะมีซื้อขาย ต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานเท่านั้น และสิทธิในที่ดินจะหมดลง หากถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน 10 ปี

 

ทั้งนี้การสังเกตความใหม่ล่าสุดของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร ซึ่งมีมาตั้งแต่ น.ส.4 ก. จนล่าสุดมีถึง น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่กฎกระทรวงบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน

2. น.ส.3 ก. (โฉนดครุฑเขียว)

 

น.ส.3 ก. หรือ โฉนดครุฑเขียว คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้โดยราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น เพื่อแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน และรับรองว่าผู้ถือครองสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน สามารถซื้อ ขาย โอนกรรมสิทธิ์ได้ตามปกติ 

 

ผู้ครอบครองที่ดิน น.ส.3 ก. สามารถยื่นเรื่อง ณ สำนักงานที่ดิน ขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4 หรือที่เรียกว่าออกโฉนดที่ดินได้ โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย และไม่ต้องรังวัดที่ดินและรอประกาศจากราชการ 30 วัน ทั้งนี้สิทธิในที่ดินจะหมดลง หากถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน 1 ปี

3. น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (โฉนดครุฑดำ)

 

น.ส.3 และ น.ส.3 ข. หรือ โฉนดครุฑดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ทางราชการออกให้  เพื่อแสดงสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งน.ส. 3 เป็นเอกสารที่ออกโดยนายอำเภอท้องที่ ส่วนน.ส.3 ข. เป็นเอกสารที่ออกโดยเจ้าหน้าที่ที่ดิน โดยยังไม่มีการรับรองอย่างเป็นทางการ เพราะไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ จึงไม่มีขอบเขตตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน อาจใช้การอ้างอิงวัตถุในบริเวณนั้น เพื่อเขียนร่างแผนที่

 

ดังนั้น หากจะทำการซื้อ ขาย โอน หรือจำนองที่ดินน.ส.3 และ น.ส.3 ข. ต้องดำเนินการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน หากไม่มีใครขอคัดค้าน ก็สามารถทำเรื่องออกโฉนดที่ดินได้ ทั้งนี้สิทธิในที่ดินจะหมดลง หากถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน 1 ปี

4. ส.ป.ก 4-01 (โฉนดครุฑน้ำเงิน)

 

ส.ป.ก 4-01 หรือ โฉนดครุฑน้ำเงิน คือ หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ที่ออกโดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ เป็นเอกสารสิทธิ์ครอบครองและอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในการเกษตรเท่านั้น โดยจำกัดครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ 

 

ทั้งนี้ที่ดินส.ป.ก. ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน แย่งการครอบครอง หรือออกเป็นโฉนดในภายหลังได้ แต่เป็นมรดกตกทอดสู่ทายาทได้ ซึ่งทายาทก็ต้องทำเกษตรกรรมบนที่ดินเท่านั้น หรือมีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร และหากไม่ต้องการใช้ประโยชน์ สามารถคืนให้รัฐได้

เอกสารการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอื่น ๆ ที่ควรรู้

 

1. น.ส. (ใบจอง)

น.ส. หรือใบจอง คือ หนังสือแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินได้ชั่วคราว ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดให้จับจองในแต่ละท้องที่เป็นครั้งคราว พร้อมมีเงื่อนไขว่าต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือน และต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง รวมถึงต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 หรือประมาณ 3 ใน 4 ส่วนของที่ดิน มิเช่นนั้นถือว่าหมดสิทธิในที่ดินนั้น

 

เมื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขเรียบร้อยแล้ว สามารถนำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ อาทิ น.ส.3, น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข. รวมถึงโฉนดที่ดินได้ โดยต้องตกอยู่ในข้อบังคับการห้ามโอนให้บุคคลอื่น ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

2. ภ.ท.บ. 5 (แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่)

ภ.บ.ท. 5 หรือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่มักเรียกว่าภาษีดอกหญ้า คือ เอกสารที่รับรองการเสียภาษีของผู้ที่ครอบครองที่ดิน โดยชำระภาษีให้กับหน่วยงานท้องถิ่นอย่างอบต. ดังนั้นจึงไม่ใช่เอกสารสิทธิ์จากกรมที่ดิน

 

ทั้งนี้ที่ดินภ.บ.ท. 5 มีการซื้อขายเกิดขึ้นได้ โดยเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครอง จากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งเท่านั้น และไม่ได้ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นขึ้นมา สามารถทำเรื่องแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่ได้ ณ อบต. โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย

3. สทก. (สิทธิที่ดินทำกิน)

สทก. หรือ เอกสารสิทธิ์ที่ดินทำกิน คือ หนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ แต่หากผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ และปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ทั้งนี้ที่ดินสทก. ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน หรือออกโฉนดที่ดินได้ ทำได้เพียงเป็นมรดกตกทอดเพื่อทำการเกษตรเท่านั้น

สรุปความแตกต่างของที่ดิน

ประเภทที่ดิน	การซื้อ ขาย โอน
น.ส.4 (ครุฑแดง) (โฉนดที่ดิน)	ได้
น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว) (หนังสือรับรองการทำประโยชน์)	ได้
น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ครุฑดำ) (หนังสือรับรองการทำประโยชน์)	ได้ (ต้องรังวัดและรอประกาศ 30 วัน)
ส.ป.ก 4-01 (ครุฑน้ำเงิน) (หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ)	ไม่ได้ (ยกเว้นเป็นมรดก)
น.ส. (ใบจอง)	ไม่ได้ (ยกเว้นเป็นมรดก)
ภ.ท.บ. 5 (แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่)	ไม่ได้ (ยกเว้นเป็นมรดก)
สทก. (สิทธิที่ดินทำกิน)	ไม่ได้ (ยกเว้นเป็นมรดก)

ตัวอย่างรายละเอียดโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน หรือ โฉนดครุฑแดง สำหรับที่ดิน 1 แปลง มีอย่างน้อย 2 หน้า คือ ด้านหน้าและด้านหลัง โดยประกอบได้ด้วยข้อมูลหลัก ๆ ดังนี้

1. ด้านหน้าโฉนดที่ดิน

 

• ตำแหน่งที่ดิน ระบุข้อมูลเลขระวางที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ และตำบล เป็นการระบุตำแหน่งที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ ใช้ประกอบการค้นหาข้อมูลของเจ้าพนักงานที่ดินได้
• เลขโฉนดที่ดิน คือ เลขประจำตัวของที่ดิน ใช้ระบุแปลงที่ดิน รวมถึงเป็นเลขอ้างอิงในการทำธุรกรรมหรือนิติกรรมต่าง ๆ พร้อมระบุอำเภอและจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่ เนื่องจากในหนึ่งอำเภอจะไม่มีเลขโฉนดที่ดินซ้ำกัน 

ทั้งนี้เลขโฉนดที่ดิน สามารถใช้ค้นหาและตรวจสอบตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินได้ ผ่านเว็บไซต์ Landmap https://landsmaps.dol.go.th/ 

• ชื่อ-ที่อยู่ เจ้าของที่ดินคนแรก ด้านหน้าโฉนดที่ดินจะมีชื่อผู้ครอบครองโฉนดที่ดินเป็นคนแรก และแม้ว่าจะมีการโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ ชื่อของผู้ครอบครองคนแรกก็จะยังคงอยู่ ดังนั้น หน้าโฉนดจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงในปัจจุบันได้
• เนื้อที่ที่ดิน ระบุขนาดของที่ดิน ณ วันที่ออกโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลงไปจากการแบ่งแยกแปลงที่ดินในภายหลังได้
• รูปแผนที่ที่ดิน ภาพลักษณะของแปลงที่ดิน โดยทุกรายละเอียดจะถูกวาดจำลองไว้บนพื้นที่กลางโฉนดที่ดินอย่างชัดเจน อาทิ สัญลักษณ์ทิศเหนือ, เลขที่ดิน, เลขที่ดินข้างเคียง, ทางสาธารณะประโยชน์, เลขหลักเขตที่ดิน และเส้นระยะในรูปแผนที่ เป็นต้น
• วันออกโฉนดและลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดิน ระบุวันที่เจ้าพนักงานที่ดินได้ออกเอกสารสิทธิ์ พร้อมการยืนยันด้วยลายมือชื่อ ดังนั้น สามารถคำนวณอายุของที่ดินแปลงนี้ได้เบื้องต้นจากวันที่

2. ด้านหลังโฉนดที่ดิน

 

• สารบัญจดทะเบียน ระบุประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ระบุชื่อ-สกุล ทั้งผู้ให้และผู้รับสัญญา ดังนั้น ใครเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง สามารถดูได้จากช่องผู้รับสัญญาคนสุดท้าย
• ลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดินและตราประทับ เป็นการยืนยันว่าการจดทะเบียนนิติกรรม ได้ทำการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยยืนยันจากลายมือชื่อของเจ้าพนักงานที่ดิน และตราประทับของสำนักงานที่ดิน

วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินเบื้องต้น

ที่มา: กองการพิมพ์ กรมที่ดิน

 

1. ขนาดของโฉนด

วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินเบื้องต้น เริ่มจากการดูขนาดและรูปลักษณ์ของโฉนดที่ดิน ซึ่งโดยส่วนใหญ่โฉนดที่ดินในปัจจุบันจะมีขนาดอยู่ที่ 24 x 36 ซม. เท่ากันทุกใบ ดังนั้น สามารถทดลองวัดขนาด เพื่อตรวจสอบและประเมินเบื้องต้นได้ว่าเป็นโฉนดที่ดินของจริงหรือไม่

2. เนื้อกระดาษและการพิมพ์

เนื้อกระดาษของโฉนดที่ดิน เป็นกระดาษสีครีมที่มีเนื้อเยื่อภายในเป็นสีครีมเหมือนผิวภายนอก และมีเส้นใยไหมสีฟ้า สีแดงอมม่วง ที่มีลักษณะบางส่วนจมอยู่ในเนื้อกระดาษ บางส่วนลอยอยู่บนผิวกระดาษ ความยาว 0.3-1.5 ซม. 

 

โดยเมื่อพิมพ์สีแดงทับตราครุฑแล้ว จะต้องยังเห็นลายเส้นสีดำของครุฑชัดเจน เหมือนของกรมที่ดิน รวมถึงเลขที่แบบพิมพ์ เป็นตัวเลขอารบิคแบบโกธิค ความสูงตัวเลข 3/16 นิ้ว ส่วนเลขปีที่จัดพิมพ์จะต้องเป็นเลขไทย

3. ลายเซ็นและตราประทับ

ด้านล่างโฉนดที่ดินจะมีลายเซ็นของเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน โดยส่วนใหญ่มักใช้หมึกสีดำในการเซ็นชื่อ พร้อมประทับตรายางลงบนลายเซ็น และกำกับวันที่ไว้ด้านล่าง ทั้งนี้โฉนดที่ดินบางฉบับอาจมีการใช้หมึกสีน้ำเงินหรือสีอื่นก็เป็นได้ ให้เป็นการตั้งข้อสันนิษฐานและตรวจสอบจุดอื่น ๆ บนโฉนดประกอบกัน

4. ลายน้ำ

บนโฉนดที่ดินจะมีสัญลักษณ์ลายน้ำตราครุฑ ซึ่งไม่อาจมองเห็นได้ด้วยตาเปล่า ดังนั้นสามารถตรวจสอบได้โดยการยกโฉนดที่ดินขึ้นส่องกับแสง จะต้องเห็นลายน้ำรูปครุฑ ที่มีเส้นผ่านศูนย์กลางวงกลมขนาด 10 ซม. พร้อมตัวอักษรข้อความ “กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย” กำกับเป็นแนวโค้งตามรูปวงกลมยาว 10.5 ซม. 

 

รวมสาระดีๆ เรื่องที่ดิน ด้วยบทความน่ารู้จากเอพี

• ราคาประเมินที่ดิน คืออะไร? พร้อมเช็กราคาประเมินที่ดินล่าสุด
• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินล่าสุด คำนวณยังไง มีค่าอะไรบ้าง?
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องเสียเท่าไหร่ ยื่นจ่ายอย่างไรบ้าง?

 

โฉนดที่ดิน ตรวจสอบให้รอบคอบก่อนการทำนิติกรรม

โฉนดที่ดิน เอกสารสำคัญในการแสดงกรรมสิทธิ์ ความเป็นเจ้าของที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ ซึ่งควรตรวจสอบให้รอบคอบก่อนทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน เพื่อสิทธิประโยชน์ของตนเอง และสำหรับใครที่มองหาโครงการบ้านพร้อมที่ดิน บนทำเลศักยภาพ สามารถใช้ โปรแกรมคำนวณผ่อนบ้านจากเอพี เพื่อหาโครงการบ้านที่ใช่พร้อมเช็กยอดสินเชื่อและค่างวดในแต่ละเดือนแบบคร่าว ๆ เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจและวางแผนการเงินในอนาคต หรือหากใครมีโครงการในใจแต่ตัดสินใจเลือกไม่ถูก ก็สามารถใช้ โปรแกรมเปรียบเทียบโครงการที่อยู่อาศัยจากเอพี ที่ช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมของแต่ละโครงการได้ง่ายมากขึ้น

เอพีไทยแลนด์ ช่วยเติมเต็มความหมายของชีวิต

เลือกเป็นเจ้าของโครงการบ้านจาก เอพีไทยแลนด์ เพื่อสร้างชีวิตดี ๆ บนพื้นที่ความสุขที่เราเลือกเอง ไม่ว่าจะเป็น โครงการบ้านเดี่ยวพื้นที่กว้างขวางเป็นส่วนตัว ทาวน์โฮมดีไซน์สวยหรือบ้านแฝดฟังก์ชันใหญ่ คอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้าเดินทางง่าย และโฮมออฟฟิศฟังก์ชันเจ๋งที่รองรับทุกธุรกิจ สามารถเลือกได้ตามต้องการ เพราะ “บ้าน” ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย

 

EMPOWER LIVING อยู่ .. เพื่อทุกความหมายของคุณ